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浅谈企事业单位国有建设用地土地收购中存在的问题和对策 　　【摘 要】高新区土地收储中心在实施土地收储工作以来，在规范调控土地一级市场，优化土地资源配置，保障企业用地需求，改善城市景观环境方面起到了十分重要的作用。但目前土地收购操作及流程运作中，仍存在一些不容忽视的问题。本文通过深入细致的调查，针对企事业单位国有建设用地土地收购过程中产生的问题进行总结，探讨适合高新区发展的土地收购模式。 中国论文网 /8/view-7164040.htm 　　【关键词】企事业单位；国有建设用地；土地收购；问题和对策 　　1 高新区土地储备现状 　　高新区土地储备工作起步于2007年，基本上属于一种“被动式”的启动模式。经过近几年开展的土地收储工作，高新区的土地储备制度在积极实践和探索中逐步完善，城市土地储备工作基本实现了土地资源的合理配置和集约利用。加快了城市化更新改造建设进程，有效的控制了土地一级市场。 　　2 高新区土地储备工作中存在的问题 　　2.1 政策法规不完善的影响 　　作为新型的政府工作机构，全国最早成立的土地储备中心也仅仅只有不到20年的历史，可鉴戒的经验及模式缺乏，直到2007年底国家才正式出台了《土地储备管理办法》（国土资发【2007】277号）用于指导土地收储工作，但至今还没有一部全国性的法律或行政法规来指导规范这一领域，只能通过一系列政策来指导这项工作。土地收购没有明文规定的土地收购方式、土地收购法律化和程序化缺失，这就使土地储备的一些行为缺乏法律支撑，甚至有些行为与法律法规抵触，从而为产生法律纠纷埋下了隐患。由于法律上的不确定，导致土地储备在收购过程中可能面临种种障碍，从而增大土地收购的成本和运作成本。 　　2.2 补偿价格制定的影响 　　近几年由于土地市场运作模式的改变，土地储备机构发挥了极其重要的作用，各地区也加大了对土地储备部门的关注，对于新出现的一些问题各地区也适时的调整了相关法律条文，2011年包头市市政府出台了《包府办发【2011】130号文件》印发了《包头市企事业单位国有建设用地收购补偿暂行办法》。根据该办法制定的土地收购补偿主要为货币补偿，可以是土地与地上（下）建构筑物、附属物的评估价总和进行补偿或按照土地新规划用途作价的一定比例进行一次性的买断补偿。由于土地收储在实施过程中不具备强制性的特点，双方是在达成共同协议的基础上才能进行土地收购，价格成了土地收储能否执行的决定性因素。 　　作为政府机构比较倾向使用土地+地上物的补偿方式，土地的价格是按照土地证登记的用途进行估价，这样政府在实施收储过程中不存在争议，有多少价值补偿多少钱，但这样的补偿方式不能使被收储方接受。政府愿意收购的地段往往地处黄金地段，由于城市的发展使得这些原本用途为工业的土地，根据城市规划调整为居住、商业等极具投资价值的土地，原土地使用权人对自己所属土地价值有了较高的定位。原有工业用地的土地评估价格与居住、商业类土地评估的价格差距成了无法逾越的鸿沟。 　　为了能够以合理的价格达成土地收购意向，新出台了按照土地新规划用途一定比例进行买断的补偿方式。高新区企业大多是90年代初购入土地的，为了响应政府号召，企业家们投资高新区为高新区快速的经济发展做出了巨大的贡献，随着经济的发展高新区也逐步由包头市的边缘地带发展为城市中心地带，当初的工业规划已不能适应新的城市格局变化，需要进行重新的开发利用。企业从建厂投资发展至今，无论是机械设备投入、还是后续的生产、土地等税费投入都为高新区发展做出了贡献，新政策的补偿是对企业付出得到的回报。但新的补偿政策由于比例未做细分，在操作中存在一定的瑕疵，补多补少尺度无法定量，在执行过程中需要承担一定的责任风险。 　　2.3 “滞后式”、“被动式”储备土地 　　伴随着高新区经济的快速发展，城市化进程的速度也在不断的加快，房地产高额的利润回报率吸引着大批的房地产开发商投入高新区进行地产开发，从而使得大量的土地成为了私人财产。高新区土地收储中心于2007年才逐步建立，“滞后式”的储备土地使土地收储在黄金时期失去了最佳发展的机遇。对于房地产开发商而言，由于购买了大量的土地，这就导致大量的资本被积累，而在较短的时间内这些资金又无法收回，最终导致开发商收购的土地被闲置下来。土地的闲置就会导致土地资源的严重浪费，同时房地产开发商对于土地的大肆收购也使得越来越多的土地被流人到少数人或者少数的单位手中，这将严重的阻碍了高新区政府对于土地的合理规划，同时我国城市化建设过程中对于土地的需求问题也难以得到有效的解决，政府的土地储备面临种种考验。 　　在选择储备用地时，“被动式”的对急需挂牌土地进行收储，土地收储中心成了解决燃眉之急的国土局的替代品，丧失了规划布局、调控供需的职能。 　　2.4 执行土地收购程序中的运