路劲物业管理手册方案.doc

物业管理手册 二○一一年四月一日 RKPH/WY目 录 总 则 2 第一章 城市公司物业体系架构 3 第二章 前期介入管理办法 5 第三章 物业项目承接查验管理办法（试行） 24 第四章 入住管理办法 36 第五章 日常业务管理办法 38 第六章 服务品质管理办法 55 第七章 业务考核评估管理办法 58 第八章 物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 59 第九章 物业品牌管理办法 66 总 则 为加强集团管理的标准化、规范化，并适用集团管理架构的需要，集团物业管理中心特此编制《物业管理手册》。 本手册由以下一个体系架构及八个管理办法组成： 1、城市公司物业体系架构 2、前期介入管理办法 3、承接查验管理办法 4、入住管理办法 5、日常业务管理办法 6、服务品质管理办法 7、业务考核评估管理办法 8、物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 9、物业品牌管理办法 本手册经管理委员会最终审批，适用于路劲地产集团所属各公司。本手册为公司的基本管理手册之一，各区域/城市可跟据实际情况，依据本手册的基本内容制定适合本区域/城市的相关细则，相关细则需要报主管董事审批，报集团物业管理中心备案后方可生效。 本手册会因相关管理办法的更新而更新；有任何不清楚之处，以公司最新颁布的管理办法为准。 本手册内容属于保密文件，仅供在路劲地产集团内部使用，由集团人力行政中心统一印制、编号及发放。本手册将发放给运营总监、总经理、物业负责人。各使用者妥善保管，未经许可不得翻印，不得外借非路劲地产人员，违规者将严格按照《路劲地产员工违纪管理办法》进行处罚。员工须在离开公司时将本手册交回公司人力行政部。 第一章 城市公司物业体系架构 目的 物业管理位于房地产开发产业价值链中的最后环节。现阶段以提升公司品牌价值为目标，通过对上游产业链的贡献及对客户提供最体贴、最舒适的物业管理，扩大在整个产业价值链中的价值。 本章明确各城市物业公司机构设置的原则和部门职责，确定人员编制及明确岗位职责。 适用范围 适用于路劲地产集团各城市公司物业管理作业。 职责与权限 城市公司总经理：负责城市公司物业体系的运行、监督、检查，保证城市物业管理对开发提供营销支持与品牌支撑。 城市物业公司负责人：负责物业管理公司的日常事务和管理工作，包括但不仅限于本部门各专业管理构架的搭建；本部门工作计划的制定及执行；负责管理制度的实施及日常运作的监督、检查，对物业项目部的工作提出专业指导意见。并对城市公司总经理负责。 物业项目部经理：负责所辖项目物业管理的日常事务和管理工作，并对物业负责人负责。 城市公司物业体系架构设置图 涉及物业管理公司负责人岗位的设置，需由城市公司总经理以在管项目个数及在管面积为依据报主管董事审批。 物业负责人的付款权限由《物业财务管理手册》相关规定确定。 物业负责人招投标权限规定 1.4.3.1采购合同金额在2万元（含）的采购行为，必须进行招投标。 1.4.3.2采购合同的分类及定标权限： 大中修合同：10万以下由物业负责人审批，20万以下由城市公司总经理审批，50万以下由区域主管董事审批，100万以下由物业主管董事审批，100万（含）以上以管委会审批； 物料采购合同：20万以下由物业负责人审批，50万以下由城市公司总经理审批，100万以下由区域主管董事审批，200万以下由物业主管董事审批，200万（含）以上以管委会审批； 分包合同：20万以下由物业负责人审批，50万以下由城市公司总经理审批，100万以下由区域主管董事审批，200万以下由物业主管董事审批，200万（含）以上以管委会审批； 咨询服务合同：10万以下由城市公司总经理审批，20万以下由区域主管董事审批，50万以下由物业主管董事审批，50万（含）以上以管委会审批 物业应急备用金及使用 1.4.4.1日常备用金相见财务管理手册 1.4.4.2节假日及紧急突发事件可使用物业应急备用金 各项目应急备用金额度为1万元。 1.4.4.3各项目应急备用金统一由城市公司财务部负责物业项目的人员管理。 1.4.4.4遇紧急突发事件，物业项目经理可支配应急备用金额度为1千元（含）。如超出1千元的，需经物业负责人同意后方可支配。 1.4.4.5应急备用金支出后需在7个工作日内履行报销流程。 其他 本办法经管理会审批，自2011年4月1日 本办法解释权在路劲地产集团总部。 第二章 前期介入管理办法 目的 物业管理“前期介入”是本着“全过程管理”的观念，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段就参与介入，从有利于今后客户的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，为今后的物业管理创造条件。 适用范围 适用于物业项目自立项开始，至项目正式办理入住止期间的工作。 职