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居住小区地下停车场产权究竟该归谁？ 时间：2008-10-31 来源：PM86.COM 评论：0 条 阅读：3361 　　　　2004年12月23日　　来源：中国房地产　 　　一、都是产权不明惹的祸 　　2004年7月1日，北京市海淀区西直门北大街某小区发生了百余辆车堵路抗议车位费提高的事件。业主称：物业部门和开发商原来承诺车位租金每月550元，现在却提高到每月650元，而这一提价没有和业主代表进行过商议。 　　南京市水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物业管理公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。2003年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 　　一时之间，关于居住小区地下停车场的产权之争再次成为全国物业管理中的一大难题。 　　二、小区地下停车场产权归谁，众说纷纭 　　说法1：归开发商。据北京市国土房管局小区办专家讲，一般社区车位主要有四种类型，分别是单独停车楼、地下停车库、路边画线停车位以及地面停车位，其中前两种停车场的产权应当属于开发商。 　　说法2：归小区业主共有。南京市星汉花园小区一案法庭认为：该小区实有土地使用面积为7697．60平方米，分摊面积也是7697．60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。 　　说法3：按照是否分摊定权属。《中国房地产》2004年第8期《居住小区地下停车场管理纠纷探究》一文中国物业服务网认为，地下停车场所有权归属问题主要看业主是否分摊了地下停车场的面积，若分摊了则说明地下停车场归业主共有，若没有分摊则属于开发商所有。 　　说法4：按地方法规确定产权。《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。可以理解为：如果开发商与业主双方无协议，则停车场产权应随房地产转移，属业主所有；但如果双方有约定则以约定论。因此，在深圳几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张“附表四”，其内容是承认包括屋顶、外墙面、房屋附着物、会所、停车场等公共设施的所有权应该归开发商所有，被称为“霸王条款”。 　　三、地下停车场产权应该归业主 　　地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”，第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，及相应获得土地使用权，则作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定中“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移”，即为此意。 　　同时，地下停车场应当进行分摊。按照共有建筑分摊原则，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。地下停车场既然作为公共使用的、发挥实际功能的建筑物，则应当属于分摊的范围。也就是说，非独立使用的地下停车场应当进行分摊，若开发商不将其建筑成本分摊，反而与分摊原则相悖。实际上，开发商开发一个项目，其所有投资均要从售房收入中收回，地下停车场不参加公共建筑面积分摊，不对外销售，但开发商肯定会将地下停车场的建设成本转嫁到可售房屋上，因此规定地下停车场属于分摊范围，其产权为业主共有产权是合理的。 　　武汉市新出台的《普通住宅小区内车辆停泊服务费指导价格》也否定了开发商或物业公司凭借停车场所有权收取租金的作法。据介绍，与武汉市过去小区停车费的构成不同，这次出台的指导价格剔除了场地租金一项，仅保留了泊车服务费。车辆停泊服务费则是指在指定的停车场地内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包括场地租金。 　　因此笔者认为，应当由法律直接规定地下停车场作为公共配套服务设施，进行分摊，其所有权归全体业主共有，由全体业主决定如何使用、如何平衡有车与无车业主之间差异，由业主委员会具体实施。业主委员会可委托有专门经营管理经验的物业公司或其他机构经营，所获收益除支付受托单位劳务报酬外，其余由全体业主共