毕业论文新鸥鹏泊雅湾项目市场战略分析报告.docVIP

13级房地产计量营销期末考试 2014年新鸥鹏泊雅湾项目 市场战略分析报告 目录 一、2014年房地产市场宏观环境分析 （一）2014年政策解读 （二）全国房地产市场现状 （三）重庆土地市场现状 （四）重庆房地产市场现状 二、重庆新鸥鹏集团简介 背景资料 （二）营销项目分析 （三）旗下楼盘介绍 （四）企业竞争对手分析 三、鸥鹏泊雅湾项目概况 （一）区域位置 （二）总平面图 （三）道路交通概况 （四）商业配套 （五）公共设施配套 餐饮 2、教育 3、医疗 4、休闲娱乐 （六）目标消费者分析 （七）项目定位战略分析 四、鸥鹏泊雅湾项目战略分析 产品战略 品牌战略 （里企业采用的是什么品牌战略，企业文化如何的植入到项目里去。） 项目概念设计 楼盘形象设计（名称设计、标准设计、售楼处、绿色通道、样板房、指示牌、建筑风格、园林景观） （二）价格战略 影响鸥鹏泊雅湾项目定价的因素 鸥鹏泊雅湾定价战略 （三）渠道战略 1、线上销售推广 2、线下营业推广 直销 代理销售 网络营销 房地产超市 （四）促销战略 五、特色战术设计 附件1：问卷设计 鸥鹏泊雅湾售房部本身也是按照五星级酒店标准建造，而售房部旁的金水桥连接平墅与高层，采用高档花岗石整石打造。花岗石脆性极高，打造时稍有不慎整条金水桥就报废了，因此对工艺和运输的要求都极高，也决定了它的不菲价值。除了金水桥，泊雅湾道路两旁的香樟行道树和观赏性银杏树均是价值高昂，不但可以净化空气，枝繁叶茂之时也能为业主挡去盛夏的骄阳。以“走出宫廷的皇家园林”为标准，合璧中西，打造新中式皇家园林、亿元级凯旋大道、迎宾广场、生态水系营造出恢弘气象，金水桥邻近的所有皇家园林风光都将给前来售楼部的消费者良好的视觉体验。 一、2014年房地产市场宏观环境分析 （一）2014年政策解读 通过对近二年来政策的梳理，我们认为目前政府的政策特点已经基本明朗，且其政策演变也经历了二个重要阶段。 第一阶段是2014年6月份之前，总理也很少就房地产市场表明其观点和态度，从中央层面也基本没有出台过有关房地产调控的政策，政策其传达给市场的理解是关于房地产市场宏观调控有二点思路，首先是服从市场化的改革方向和大局，其次，就是宏观调控不会退出；本届政府对房地产市场采用的是更加市场化的管理手段，即房地产市场趋热时不出手打压，但在房地产市场调整时也同样不会出手。 第二个阶段是今年下半年开始，从地方政府陆续放开限购中央政府噤声开始，到银监会首次从中央层面发布文件支持首套住房的需求，再到央行放开“二套房贷”政策，最后到年底左右的降息等等，一连串的稳定房地产市场的政策与前期政策预期大相径庭，政策已经由无为而治，全面转向政策扶持。在宏观经济增速逐步回落的背景下，出于稳定经济增长的需要，政府不得不再次利用房地产市场对经济的拉动作用。而中国政策市的特点也再次显现，10月份以来，国内商品房销售就开始反弹，并创下全年最好的销售水平。 表：2014年来房地产行业主要政策 全国房地产市场现状 银行放贷提速 房地产市场止泻 当前，房地产市场的细微变化牵动着各方神经。多家机构的监测数据显示，上周住宅成交量微升，住宅均价两年来首次下跌。 开发商以价换量 在全国楼市下行趋势的影响下，部分开发商逆势前进，取得了不错业绩。日前，恒大在合肥和平顶山连开两盘，销售达31.7亿元。开盘当日，合肥恒大中央广场销售25.6亿元，创下全国楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都销售6.1亿元创下今年三线城市开盘销售纪录。与此同时，今年5月份，上海星河湾凭借认购超5亿元业绩跻身当月上海住宅销售前列，并夺该月上海高端公寓销售冠军。而5月份北京的高端住宅也表现出色，成交面积环比大幅上涨，其中位于大望京区域的臻园项目以单月销售超8亿元的业绩成5月北京销售冠军。据国家统计局公布的今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，同比价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。 银行放款速度明显加快 “首套房贷上浮5%，材料报上去后，三天就审批通过了，第二周就放款了。”广州市民姚小姐说。进入到6月，广州地区房贷利率与上月相比变化不大，但放款速度明显加快。某股份制银行广东省分行个贷部负责人告诉记者，在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快。“我们银行每月都有考核，首套房审核不会拖延，只要符合条件，审批通过后一周内就放款了。”与此同时，地方政府为限购松绑的意愿十分强烈。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为：“小的松绑肯定陆续到来。”公开信息显示，从今年3月至今，已先后有长沙、福建、杭州萧山、无锡、南宁、天津滨海、安徽铜陵宁波、佛山高明、广州增城从化等地，