商业地产盈利模式探讨.docxVIP

背景：从2010年开始，很多房地产企业不管是主动还是被动，都开始进入商业地产的领域。2010年，我国的购物中心数量约2800个；到2014年，我国的购物中心个数已经超过4000个；预计到2015年底，我国的购物中心数量将接近5000个。过去五年，我国的购物中心个数平均每年增加240个。商业地产的竞争日趋激烈。 2010-2015年我国商业综合体数量 数据来源：世联数据平台 问题：国家对商业地产并没有出台好的政策，但商业地产数量的增速依旧很快。相对与“回钱快”的住宅地产，商业地产的投资回收期长，回现速度慢。高额的初始投入资金，较高的资金成本，如何保证商业地产能有一个良好的“资本通道”？什么样的“盈利模式”才是未来商业地产在激烈的竞争中生存的选择？ 方法： 我们来看一下国内的一些优秀企业面对这些问题是用什么方法解决的： 1、soho模式 SOHO中国采用统一规划、建设，统一市场销售，统一出租和管理，综合体项目全部销售，资金回笼较快。通过建筑设计、强势营销水平及概念炒作等，吸引实力投资客置业快速去化，资金回笼速度较快，整体开发周期短，短期利润巨大 2万达模式 其次，是目前国内90%的企业都在学习的“万达模式”。万达模式是用其可销售的占比大概70%-80%的物业，通过销售达到现金流的平衡，然后持有20%或30%的商业物业。过去的5-10年，万达模式在在中国是可行的，但在未来，万达模式会遇到一些问题。为什么？因为单靠可销售物业获得的利润很明显是不足以覆盖自持商业部分的成本，因此，“万达模式”的可持续性在未来会遭受较大的考验。 3自持模式 首先，“自持模式”。类似于华润、中粮这种央企，他们有雄厚的资金实力，可以凭自己雄厚的资金实力去持有商业物业，依靠收取租金来获取资金收益。但是这种模式对大多数中小型房地产企业来说没有办法学习和照搬。 4凯德模式 最后，是“凯德模式”。以凯德为代表的公司用境外良好的基金去收购国内优质的商业，然后再委托自己的商业管理公司去管理运营的轻资产运营模式。“凯德模式”是目前中国做商业地产的企业里最佳的一种资本运营模式，但是这种模式目前国内的中小型企业或者说国内的企业目前还没有办法采用，因为大多数公司不具备凯德的强大的运营能力。 现状： 2014年，中国房地产行业由“黄金时代”转向“白银时代”，商业地产的去化变慢，存量增加，单纯的靠销售商业地产的盈利模式已经不在适合市场情况 2001年以来房地产开发企业本年资金来源及增幅 2009年以来，房地产开发企业筹资难度在不断增大，对已有项目的投资回收更加迫切，投资回收期更长的商业综合体投资回收压力更大。如果没有雄厚的资金实力，自持模式对大多数房地产开发企业来说也是不适合的。 国外发展： 通过对国外发达国家商业地产的发展历史研究发现：商业地产的发展都经历了从直接持有到间接持有再到金融化退出的阶段，并且都是从直接持有到私募发展最终到REITS壮大。 商业地产资本通道的选择 我国未来： 房地产的黄金时代已经过去，商业地产也逐步走向冬天，“开发-出售-开发”的快速回现模式已不再适合市场，持有运营将是商业地产的常态，但对开发商的自有资金要求很高。商业地产初始投入高、投资回收期长、流动性差的特点也决定了通过“资产证券化”进行资本退出将是未来购物中心/商业地产资本通道中的一个发展大趋势。