200711月沭阳舒雅园项目初步建议及前期工作计划概要.ppt

WEAKNESS （劣势） 本案地理位置相对偏僻，周边交通、商业配套很不完善，改善还需要一段时间。 地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区 销售价格难于把握，尤其首期开盘价格； 销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接 项目体量大，销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难于形成旺盛人气； 若出现危机，局面难于控制； 物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重； 资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下 。 OPPORTUNITY （机会） 随着新的政府大楼即将搬迁到城东新区，新行政中心的形成，周边配套应该会有一定的完善。 沭阳城市整体“东扩南延”，为项目开发提供宏观规划支撑; 沭阳经济发展以房地产为拉动引擎之一，为房地产开发提供市场支撑;。现在城东新区、开发区的房地产事业不断发展，周边的商业配套也能逐步成熟起来。 沭阳在建房地产项目自身素质一般（项目同质化），为项目开发提供市场切入点; 国内经济进入“通货紧缩”阶段，国民经济发展需要内需拉动，房地产拉动效应明显，成为首选目标，同时，为了巩固房地产宏观调控效果，房地产自住市场成为房地产行业首选细分市场; THREAT （威胁） 沭阳近期土地供应量巨大，不断又新楼盘开出，房地产行业竞争压力较大; 沭阳城镇人均可支配收入较低，市场消费能力有限，价格敏感度较高。 国家政府宏观调控，使得消费者进入理性消费阶段; 市场不确定因素多，开发风险大。 项目周边主要楼盘对比表 项目名称 项目规模 （平方米） 物业形态 价格水平 （元/平方米） 销售时间 金地华园 16万 多层，小高层 1500-2000 07年9月28日 巴黎新城 19万 多层、连排别墅 1300-1900 06年初开盘 东城馥邦 11万 多层，小高层 1550-1750 在售 金禾理想城 16万 多层，小高层 1500-1800 二期07年9月底 尚城新世纪 10万 多层 1400-1800 07年10月 阳光天地 40万 多层，连体、 独栋别墅 多层1700-1800 在售 东方明珠城 23万 多层 均价1700 在售 项目客户分析 确定项目消费客户群的范围——新城区和周边区域人口; 随着新城区行政中心和教育设施的完善，沭阳新城区逐渐成为行政、文化、教育等功能中心，这将会带来教师、医生、公务员等拥有固定收入的优质客源，众多教育设施也带来了乡镇为子女上学的购房人口。 项目主力目标消费群——个体或私营业主、开发区企业员工（城区企业白领） 项目次要消费群体——沭阳城区其他消费人群（特别是周边学校教师、周边医院医生、政府公务员等）及乡镇为子女上学的购房人口 目标客户群 主力目标消费群——个体或私营业主、企业员工（城区企业白领、园区白领） 项目次要消费群体——沭阳城区其他消费人群（特别是周边学校教师、周边医院医生、政府公务员等）及乡镇为子女上学的购房人口 有稳定的中、高收入的“高知本中产阶级”，他们有较高的产品鉴赏力，对家居的要求偏重于性价比优越、整体环境舒适、文化底蕴浓郁、配套齐全、现代简约的大规模优质社区。 他们的需求有可能会因为市场中缺乏他们的需求产品而未被激发，若这种需求得到满足、激发，其反应必将会产生一系列的连锁脉动。 产品建议 户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。 根据目前沭阳市场需求，建议我们的主力户型应该设置在100平米左右的三房为60％。设置75平米—85平米的两房为20％，设置120平米的三房两厅两卫为15％，设置120平米以上面积的大户型为5％。因为目前该区域房地产消费市场购买力有限，所以要有效的控制总价。这是我们第一期户型配比，通过我们一期的销售情况，在二期及时的进行调整。 户型类别分布： 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置，位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，根据这个原则，我们可以把单元面积较小的两房设置在沿街、景观、采光不太好、小区外围的位置，但不要一幢楼都设置一样的户型可以适当与一些小三房相搭配。大面积三房及四房和复式可设置在位置、景观相对较好的地方，比如靠近中心广场、靠近主入口、交通相对方便的位置。 户型结构要合理，功能性要强： 户型采取南北通厅，明厅明卫的设计。保证客厅充足的采光， 功能分区要明显。 这种户型的设计是未来居住发展的趋势。同时也可以设计一些传统的中厅户型来迎合一些中老年客户的需求，但为了保证客厅