201308房地产开发成本专题概要.ppt

（二）土地增值税 土地增值税清算一般不需要计算清算对象单位成本。 三、房地产企业土地增值税清算后再取得的项目尾盘销售收入土地增值税扣除项目的计算方法 （一）总局基本规定 国税发〔2006〕187号第八条：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 （二）地方规定 1.项目结束时调整 京地税地[2007]325号、鄂地税发〔2008〕207号、桂地税发[2008]44号 第七节 成本计算方法 2.每年12月进行调整 大地税函[2007]200号 3.随时 青地税发〔2008〕100号 四、房地产企业建造的商住连体楼如何分配计算缴纳企业所得税和土地增值税的扣除项目？销售收入法、层高系数法、特殊系数法、可售面积法的选择依据 （一）销售收入法 赣地税发〔2008〕76号 （二）层高系数法 南地税发〔2008〕221号和榕地税发〔2008〕108号 （三）特殊系数法 穗地税发[2006]39号 （四）可售面积法 第七节 成本计算方法 五、先租后售的开发产品企业所得税、土地增值税如何计算扣除项目？ （一）企业所得税 （二）土地增值税 1.新房、旧房判定标准 财税字[1995]48号 冀地税发[1995]71号：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。 琼地税发[2009]104号和京地税地[2007]134号。 2.旧房征收土地增值税的三种方法 评估、加计和核定。 第七节 成本计算方法 一、房地产企业为尚未销售开发产品缴纳的取暖费如何进行财税处理？ 　　（一）会计处理 《施工、房地产开发企业财务制度》第五十四条第二款：房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。  （二）企业所得税 国税发[2000]84号第十四条第三款：从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。 （三）土地增值税 　　 二、房地产企业延期交房支付的违约金入账合法凭据是什么？是否需要代扣个人所得税？ （一）营业税征收与否分析 （二）违约金个人所得税 　 　 第九节 其他 三、房地产企业负担的前期物业费补助和赠送业主若干年物业费财税处理区别？ 　　（一）房地产企业负担前期物业费 1.营业税 2.企业所得税 《物业管理条例》第四十二条第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.土地增值税 （二）房地产企业赠送业主若干年物业费 1.营业税 2.企业所得税 3.土地增值税 　 　四、房地产企业购房送电器的方式，电器成本是否可以作为装修成本，企业所得税和土地增值税处理的异同？房地产企 第九节 其他 业购房送车位，企业所得税和土地增值税如何处理？ （一）营业税和增值税 1.电信业务销售附带赠送行为征收流转税事宜（国税函 〔2006〕1278号、国税函〔2007〕414号、国税函〔2007〕778号、国税函〔2007〕1322号）。 2.《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号）。 （二）土地增值税 捆绑销售和销售费用两种观点的结果一致性分析。 特别关注：大连和重庆的不同观点。 （三）企业所得税 国税函[2008]875号第三条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 第九节 其他 第九节 其他 国税发〔2000〕84号 财税〔2009〕29号 1.有合法真实凭证； 2.支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）； 3.支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。 1.按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其