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房价泡沫 商品房的“价格泡沫”几乎已成人们的共识。一个显然简单的道理是：当土地归国家所有，相应的房地产市场是一个权力与市场机制相混杂的市场，沿用一般商品供给与需求的均衡原理解释暴涨的楼市房价，充其量也只是雾里看花，看到的只能是房价“泡沫”。商品房价格=要素（土地、劳动力）成本＋原材料成本＋税金＋利润，这个式子可以显示土地价格在房价中所占比例有多高，许多人由此简单套用供给与需求决定土地均衡价格的分析，错误地以为由于土地要素的稀缺性，加上公众对商品房的大量需求，使地价的快速攀升，从而对楼市房价形成理所当然的推动因素。 在商品房生产中，作为生产要素的土地是没有替代物的稀缺品，而在城市这种稀缺品的财产权属于国家（政府），这意味着这个稀缺的生产要素完全只能由政府垄断供给。问题在于，作为生产要素的垄断物品，与作为最终产品的垄断物品在价格决定的问题上是完全不同的。在最终产品市场上，垄断者通过对供应量的控制进而达到对价格控制的目的，这就是人们常说的“垄断带来暴利”。但在土地要素市场的价格决定问题上却不应该如此，这是因为房地产市场的最终消费者（购房人）对土地并没有直接需求，而是由于最终消费者对商品房的购买需求，才进而引起开发商对土地的需求。因此，在萨缪尔森《经济学》里，开发商对土地的需求又称“引致需求”。这意味着在一个成熟合理的房地产市场上，任何一个理性的开发商在购进地块时，都不得不首先考虑商品房建成后的价格能否被最终消费者所接受，不得不先考虑作为“引致需求”的土地成本价格，不得不考虑房价与居民收入的比例。开发商如果不顾最终消费者的收入水平与支付能力，盲目买下高价地块，那就无疑饮鸠止渴。开发商的理性与谨慎迫使土地要素的供应方无法单方面采用竞拍方式不断抬高地价。简言之，作为土地供应方只能是土地价格的接受者而不是决定者。这也是世界上大多数国家平均房价与居民年收入之比都在3—6这一区间的原因，就连日本这样土地要素极度稀缺、人口密度与物价俱高的国家，房价与居民年收入比也仅在4.5—5之间。一国居民收入水平借助间接的“引致需求”，对土地市场供应形成有效约束，才能导致土地均衡价格的形成。土地均衡价格也就是土地的自然价格，土地的均衡价格对房地产市的健全发展至关重要，因为这使得土地的市场价格不可能过度偏离均衡的自然价格。当土地的市场价格高于均衡价格时，对土地有“引致需求”的房产商对土地的需求量自然会减少，这就迫使土地供给方无法将土地使用权以高价卖出。同理，土地的市场价格当然也不会经常处在低于均衡价格的状态，因为偏低的地价又会引起开发商对地块抢购囤积的冲动。 问题的要害还在于，由于土地是极重要的生产要素，土地内深藏着丰厚的租金，在土地所有权归属国家（政府）同时又缺乏宪政制度约束的条件下，土地市场的寻租活动必定无法遏止。土地市场的寻租活动会阻止开发商因“引致需求”对土地价格的决定作用，此时土地的均衡（自然）价格是无法形成的。本应当是公众的收入水平决定房价，房价通过对土地的引致需求进而决定土地价格水平的逻辑，在土地为国家（政府）所有的制度下是很难形成的，这是在宏观上走向地价决定房价的必要条件，也是商品房价格被扭曲的根本原因。 如果我们可以将政府视作理性的经济人，就很容易发现，政府当然更乐意接受地价决定房价的事实。因为只有在地价决定房价的前提下，才更容易实现政府收益（土地财政）的最大化。这就引发另一问题：开发商为什么竟敢不考虑商品房市场上普通消费者的购买力水平，不计风险大胆拿下高价土地呢？这是由于：（1）土地的价格含有明显的“剩余”性质，萨缪尔森在《经济学》中指出，即便对这种“剩余”课以重税也不影响生产者（开发商）的积极性。这意味者地价的“剩余”性质为地价多倍扩大提供了可能的空间；（2）作为经济人的政府对地价决定房价的强度偏好，决定了政府控股下的商业银行在房贷政策上也将风险置之度外。市场经济成熟的国家房地产贷款占比通常不超出30%，而在我们这里，超量的房地产贷款既为开发商拿下高价地块提供了便利，又为消费者忍痛买下高价房提供了最大可能。据国家统计局近期发布的数据，2009年房地产开发企业仅国内贷款已达11293亿元，比上年增长48.5%；个人按揭贷款达8403亿元，比上年增长116.2%；（3）人们对房地产价格未来预期形成恐惧，大家忧虑的心理是：现在若不买，将来房价涨得更高则更将追悔不尽。这种房价的心理预期对房市成交量的维持所起作用非常大，只要懂得通胀预期对通胀推动的力度有多大就会明白这个道理。 正是由于土地的财产权归国家所有，土地价格又有足够“剩余”的性质，加上缺乏宪政制度的有效约束，这就为寻租者们提供了辽阔的用武之地。中国是寻租活动极频繁的国家，各路寻租者们平时扮演着形形式式的社会角色，诸如高官家属、商人、医生、教师直至普通市民与农材流落城市的游民都可在寻租舞台上各