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论当前我国土地市场的价格管理 许 坚 （中国土地勘测规划院 北京 100035） 摘要：本文论述了当前我国土地出让市场和转让市场的价格管理。 关键词：土地；出让；转让；市场；管理 　　我国的土地市场划分为出让市场和转让市场，因此，土地市场的价格管理就划分为出让市场的价格管理和转让市场的价格管理。现分别论述之。 　　一、土地出让市场的价格管理 　　土地出让市场是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金而形成的土地市场。目前我国出让市场价格管理上存在的主要问题是协议出让占的比重太大，价格偏低，造成国有土地资产的大量流失。 　　虽然法律规定我国出让市场的交易形式有协议、招标、拍卖三种，但实际上我国出让市场上的交易85％以上是协议形成的。目前，我国协议出让价格一般为每亩4万元左右,与招标、拍卖相比是偏低的。多数地方的实例表明，目前招标地价一般高于协议地价3-5倍，而拍卖地价一般高于协议地价4-10倍。协议地价偏低还可从以下两个比较中看出: 1.与土地成本相比偏低。土地成本主要由土地取得费、土地开发费和合理利润三个部分组成，按一般市场交易规律，协议出让价应等于这三个部分之和。但我国不少地方的协议出让价低于这三者之和，有的地方是国家应得的开发利润没有全部得到，有些地方则连开发费也未全部收回，在与外商协议时这种情况尤为突出。 　　2.与转让价格相比偏低。目前，以协议方式取得的土地，即使按规定进行开发之后再转让出去，其利润率也都在30％以上，而其他行业的利润率一般在15％左右，地产开发有这么高的利润率，主要是取得土地的成本太低造成的。 由于协议出让价格偏低，而协议出让在土地出让市场中占了绝大比重，因此我国出让价格总体水平是偏低的。出让价格偏低的原因是多方面的,主要有: 　　1.经济落后，土地需求不旺。在出让市场的三种交易方式中，招标、拍卖的地价之所以较高，是因为土地需求者的竞争造成的。当经济落后，土地需求者不多时，也就难免通过协议低价出让土地。 　　2.土地供应总量偏大。据国务院特区办统计，1993年初，全国开发区共2000多个，规划面积14800平方公里。经过清理之后，到1994年12月，全国还剩下国家级开发区32个，省市级584个，规划面积达6606.8平方公里，与我国现有的15000平方公里的城市市区面积相比，仍是一个惊人的规模。又如一个省辖市，1993年以来市党政领导在城市规划区内分头抓了四个开发区，大搞征地和土地前期开发，1993年提供用于出让的土地相当于该市年建设用地总量的10倍，而真正出让成交的土地面积则不足供地总量的20％。 　　3.协议定价的方式不规范。目前的协议定价往往是领导定价、长官价。由于不少地方领导人对土地经济不甚了解，对土地的价值认识不足，加之急于想引进资金，把地方经济搞上去，所以采用了降低出让价格的政策。当然，也不排除某些领导人腐败堕落，为了个人私利故意低价出让土地的情况。 　　4.从事土地估价的机构和人员不适应地价评估和管理的需要。目前，参与土地估价的机构和人员很多，但许多人未经过专门的土地估价技术培训，在不了解土地估价特殊性和土地市场行情的情况下，随意评估土地资产，有的评估价格还不够土地成本，扰乱了土地市场，这也是重要原因。 　　5.征地费用太低。征地费用是构成土地成本的主要因素之一，征地费用太低，降低了土地成本，也就降低了出让地价。 　　应该承认，在经济的起步阶段，地价适当低一点也是无可厚非的。现在的问题是出让价格太低了，既造成了国有土地资产的大量流失，又造成土地资源的极大浪费，也不利于企业间的公平竞争。因此，我们应该加强出让市场的地价管理，注意提高出让地价。为了提高出让地价，笔者认为可采用如下一些对策： 　　1.加强基准地价评估工作，并规定各地的出让底价不得低于基准地价的一定水平。同时，应定期修订基准地价，以适应经济发展与城镇建设实际需要。 　　2.坚持有计划、按规划出让土地，纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力、超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。出让土地必须按建设用地计划进行数量控制，必须依据城市规划，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套建设的条件，必须按权限审批并按法定程序办理手续。 　　3.增大招标、拍卖的比重，尤其是高级公寓、别墅用地和商业用地，应该完全采用招标和拍卖的方式出让。因为这些用地经常处在转让之中，也容易出现炒地皮现象。对于生产性的高新技术产业用地，能够招标、拍卖的，也应尽量招标拍卖。 　　4.灵活运用划拨和出让两种供地方式。虽然国有土地使用权供给方式的改革大趋势是从无偿到有偿、从单一划拨改为以出让为主，但具体到某一宗地的供给方式却不能教