土增税策划的8个技巧详解.doc

土地增值税筹划的8个小技巧 2014-02-10 免费订阅→ 明源地产研究院 筹划就是计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税务筹划也不例外，项目早期的税务筹划节税效果最大，也最容易实现。到了土地增值税清算阶段，税务筹划的空间已经不大。但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文探讨了土地增值税的8个筹划技巧。 1.合理选定分类方式 某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品分开清算，则该项目应缴土地增值税为： 项目 普通住宅 非普通住宅 商铺 车位 合计 一、收入额 9,494 15,581 11,369 6,346 42,790 二、扣除额 11,708 19,215 4,641 6,991 42,555 三、增值额 -2,214 -3,634 6,728 -645 235 四、增值率 -19% -19% 145% -9% 0.55% 五、应税额 - - 2,668 - 2,668 若按三类进行清算，则应缴土地增值税为： 项目 普通住宅 非普通住宅 商铺+车位 合计 一、收入总额 9,494 15,581 17,715 42,790 二、扣除合计 11,708 19,215 11,632 42,555 三、增值额 -2,214 -3,634 6,083 235 四、增值率 -19% -19% 52% 0.55% 五、应缴税额 - - 1,852 1,852 若按两类进行清算，则应缴土地增值税为： 项目 普通住宅 非普通住宅+商铺+停车位 合计 一、收入总额 9,494 33,296 42,790 二、扣除合计 11,708 30,846 42,555 三、增值额 -2,214 2,450 235 四、增值率 -19% 8% 0.55% 五、应缴税额 - 735 735 从以上计算可以看出，如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。 2.合理选定成本分摊方法 一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定，上述楼盘按两类产品清算方式下，普通住宅的土地成本将减少200万，非普通住宅分摊的土地成本增加200万，税负可减少72万： 项目 普通住宅 非普通住宅+商铺+停车位 合计 一、收入总额 9,494 33,296 42,790 二、扣除合计 11,468 31,086 42,555 1、土地成本 433 1,442 1,875 2、建安成本 7,896 20,157 28,053 3、开发费用 949 3,330 4,279 4、有关的税金 524 1,838 2,362 5、加计20% 1,666 4,320 8,978 三、增值额 -1,974 2,210 235 四、增值率 -17% 7% 0.55% 五、应缴税额 - 663 663 因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以有效实现节税效果的。 3.合理归类直接成本 在进行开发成本核算时，将某些与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本，避免错误分摊，也可以节约税金。例如在本案例中，底商外墙为干挂石材，上面住宅外墙为磁砖，此前底商石材成本被作为公共成本，按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误，普通住宅建安成本减少200万，商铺的建安成本增加200万，项目总税负又减少72万。 4.延伸产业价值链，跨行业利润转化 ? 对民营和外资房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳”，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。 ? 富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表，从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。 ? 5.多制造“利润调节器”，进行关联交易 ? 要想做好税