2008-2014计算题分析.ppt

祝同学们考试顺利过关！ 9、（2012年4月41题） 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。 要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位) 10、（2012年7月46题） 某宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每天每建筑平方米2.5元，出租率为90％，年管理费为年租金的2％，年维修费为建筑费的1.5%，保险费为建筑费的0.2％，年税金为年租金的18％，贷款利率为6％，房地产还原利率为7％，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的20％。 要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 11、（2013年4月46题） 某厂房建筑面积为5000平方米，占地面积6000平方米。该厂房所占的土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为1500元，经济使用年限为60年。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8％；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2％、0.8％、-1.2％、0.8％、1.2％和0.5％，经评估人员现场勘察打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物的残值为零。 要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 12、（2013年7月41题） 待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。 要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果保留整数） 13、（2014年4月46题） 某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整) 第五章 无形资产评估 1、 （2008年4月47题） A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况： (1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台； (2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业； (3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年； (4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。 要求：(1)计算该商标权每年新增利润； (2)计算该商标使用权价格。 2、（2008年7月47题） 甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料： （1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。 （2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。 （3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较