2010物业纠纷处理范例精解.docVIP

2010物业纠纷处理范例精解（一） 范例一 开发商未能及时办理业主产权证　　业主陈某于1997年一次性付款购买了某公寓的一套商品房。双方约定，当年9月30日前交付使用，又在补充条款中约定，开发商应在1997年12月31日前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开发商向陈某进行赔偿。但直到陈某申请仲裁的1998年2月9日，开发商仍未能提供有关的证明，致使陈某无法拿到产权证。7月24日，市仲裁委员会就此作出仲裁：开发商应向陈某赔付违约金35770余元(从1997年10月1日至1998年7月24日止)，同时全额承担仲裁费用。　　本案中房屋有限产权的含义是什么?　　有限产权，又称之为“部分产权”指房屋产权人对享受政府或企事业单位津贴而建造或购买的房屋所享有的、部分权能受法定限制的产权。　　有限产权是我国城镇住房制度改革，逐步推行住宅商品化过程中的产物。住房问题，是我国亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投入了大量的人力、物力和财力，但城镇住房供需矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法，存在着严重的弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需要。国家的负担越来越重。人们需求最迫切的住房这个大商品没有进入商品市场，造成城镇居民消费结构和社会产业结构都很不合理的现状。几十年的实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题。在这种严峻形势下，党和国家自80年代初就开始酝酿对现行的住房制度进行改革，先是搞改革试点，后于1987年下决心正式在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案。住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划商品经济的要求，实现住房商品化。从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配，由住房通过商品交换，取得住房的所有权或者使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑和建筑工业发展的新路子。住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件上来，以便通过国家、集体和企业的共同努力，加紧解决住房困难。而所建的商品住宅和旧有公房在现行的低工资制度下能否卖出去给职工、居民，是衡量住房制度改革成功与否的一个重要标志。为了积极鼓励职工个人购买商品住宅，国家采取了一系列的措施，主要有补贴出售、优惠付款(包括分期付款、长期低息抵押贷款)、按标准价优惠出售等。为了保证职工个人购买的这种商品住房能用于自住，以达到住房制度改革的目的，就有必要从政策法律制度上对这种房屋产权的流转作出某种限制。于是，房屋的“有限产权”便应运而生。由于我国的住房制度改革一直处于摸索、改革创新阶段，故在不同时期，有限产权的内容是有所不同的。　　1住房制度改革开始到1988年2月25日以前。这一时期，有限产权的内容，主要是职工按规定对补贴购买的住宅，享有购房人的权利，但不得出租、典当。如需出售、转让，必须出售、转给原售房单位或房地产部门。　　21988年2月25日以后。这个时期的有限产权制度在内容上与住房制度改革试点时期相比有所变化，已停止补贴出售的办法。职工按标准价买到住房后，产权归个人所有，可以使用、继承和出售。但出售的增值部分不能完全归个人。且在个人出售时，原出售单位有优先购买权，所以个人享有的实际上还是有限产权。　　31991年12月31日公布的国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇制度改革的意见》从政策上对住房制度改革作了最新也是最全面的阐述。其中提出了“部分产权”的概念，指出：“职工购买公有住房，在国家规定标准面积之内的实行标准价，购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所有收益，按政府、个人、单位的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律保护，按标准价购入的住宅投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。”这种由于享受了政府和单位优惠价所购得的房屋产权，其名词从“有限产权”改为“部分产权”。“有限产权”的主要内容：产权人享有占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承；可以在购房五年以后进入市场出售或出租，但不得高价，而且，出售和出租所得收益应由政府、单位、个人按产权比例进行分配；原产权单位有优先购买权和租用权。同时，法律也允许享有有限产权的购房者和补贴者各自让渡自己的权利，购买者可能通过清偿补贴费用等方法使自己享有的有限产权变为完全产权。但是，有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进入房产交易市场。范例二 周某诉潘某房屋产权纠纷案　　案情介绍：1989年，某煤矿为解决职工住宅问题，在煤矿