商业综合体解析.ppt

城市综合体 江山集团 于海滨 第一代商业地产 第一代商业地产是“温饱”，致力于满足消费者的基本生活需求。 第一代商业地产处于市场发展的早期，由于当时市场供应稀疏，通常并不讲究合理规划、体量大小、品牌引进、业态配比和经营管理，单纯的商品买卖以足以支撑起第一代商业地产风风火火发展的20年。而近年来，体量局促、品牌和业态单一、规划不合理且缺乏经营管理的第一代商业地产面对越发精明的消费者，显得力不从心。 伴随着第一代商业地产渐为明日黄花。 是电商的崛起吗？ 是供吗应超量？ 第二代商业地产：蓄势崛起 第二代商业地产的特点简单的归纳为以下几点： 1. 地段“优” 未必地处核心商圈，可以是办公楼汇集的次级商务区，也可以是住宅汇集的民用生活区，但必须交通便捷、配套齐全，这是支撑商业地产未来的关键。 2. 品牌“鲜” 应在不遗余力保留经典品牌的同时，引进优质的新品牌，只有做到“新”、“老”搭配，才能始终保持那份神秘感和新鲜感，这是吸引人流驻足的核心要素。 3. 业态“广” 多业态、一站式、体验性消费是第二代商业地产的核心，新生代购物中心的立身之本。 4. 规划“精” 合理搭配业态组合，配合现代人的生活节奏，在初具雏形的娱乐、家庭消费以外，揉合游戏、体育、教育等多样化的生活元素。 5. 体量“大” 没有大体量的商业空间，那合理规划、业态丰富都无从谈起。因此，这是第二代商业地产成功的根本。 6. 管理“新” 创新的管理和运营将成就卓越的商业地产，一个强大的品牌故事/主题/身份以及一支专业有效的管理团队，这样的组合对于商场的成功大有裨益。 第二代商场提供给消费者的不仅仅是商品本身，而是一种生活方式和态度。因此，开发商的落脚点在于充盈体量、丰富层次。从优化消费体验出发，开发商应致力于合理的空间设计、多渠道的消费模式、一站式的服务理念，突破传统商业地产的窠臼。 尽管电商近几年来呼风唤雨，但始终无法与实体商业相比拟，电商的优势较为单薄，打得始终是价格战，再无其它竞争优势。而精明的消费者崇尚更多新鲜的事物，以满足他们日益挑剔的视觉和触觉，从而激发其消费欲望。从长远看，电商终究无法独善其身，却将成为实体店很好的营销手段。在互联网蓬勃发展的今日，第二代商业地产将可以借助互联网实现线上营销、线下体验的模式，这也是第二代商业地产与第一代商业地产大不同。 中国的商业地产未来前景无限。日本、新加坡、台湾等海外品牌首选的聚集堡垒，由于近几年租金高企、市场容量趋于饱和，优势有所流失。中国正成为国际品牌进驻亚洲争相占领的要塞。伴随着中国第二代商业的崛起，它包罗万象，内涵丰富，定将是国际知名品牌的首选之地，而第二代商业地产也将与这些零售品牌紧紧相依，谋求长足的发展之道。 城市综合体 伴随着中国第二代商业的崛起催生了城市综合体 什么是城市综合体？ 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 现代城市综合体 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上 聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等 开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有 开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香港太古广场、深圳华润中心、北京华贸中心等 历史街区 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等 深圳华润万象城 概况： 建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店 商业规划设计： 1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间； 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用； 6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨