商业地产房策划师基础知识培训.解析.ppt

道路交通组织 路网布局体系 人车分行和人车混行 居住区级道路/居住组团级道路/宅间小路 出入口 停车位 建筑控制 建筑高度：还要考虑到航线、气象观测、通信消防、城市景观 建筑后退：道路宽度和建筑高度的对比，叫做路幅比 一般路段沿路建筑高度不得超过规划道路红线宽度，并为 建筑后退距离的1。5倍 建筑间距： 按照冬至日、大寒日两级日照标准设置多层和高层住宅间距 城市设计 总体“形、色、质” 单体建筑“点、线、体” 内外环境的转换关系 建筑空间、景观和形象 开放式讨论：空间的创新突破 景观和形象：软质景观和硬质景观 （参考资料：绿城景观成本） 住宅建筑设计 功能定位 建筑风格和造型定位 房型设计 具体空间设计（卧室、厨房、卫生间、起居室、书房、储藏室、车库） 公共建筑配套 千人指标：居住区三级公建配置的重要依据 千人指标规定之外原则：“谁投资，谁经营，谁受益” 各地政策差别比较大： 各地在开发过程中，除了缴纳土地出让金之外，还需缴纳大配套费用、小配套费用若干。据悉，所谓大配套费用，大配套一般是指房地产项目中政府提供到地块接口（路由）的市政项目，包括自来水、燃气、排水及道路及其他，一般不含两电一热（电力、电信、供热），小配套一般是指小区非营业性公建费用，包括中小学、幼儿园、老年公寓、居委会、派出所、垃圾站、交通站等7项，一般小配套的费用包括在房地产开发前期中。 房地产投融资 房地产开发项目融资的特点：融资规模大，偿还期长，房地产资金缺乏流动性 投资种类：住宅地产/商业房地产/工业房地产/旅游房地产/综合房地产 商业房地产类细分：办公/ 总部经济办公/孵化器/生态园区办公 商业街 SHOPPING MALL 房地产开发项目融资的基本要求 1、确定合理的融资规模 2、正确选择渠道和方式、降低融资成本 3、统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益。 4、按规定建立资本金制度 5、优化房地产开发的资金结构 案例 某公司拥有100万股本，现投资一项目，投资收益率为12%。 如果以10%的利率借入100万元，与原始股本一并投资，收益水平仍然是12%。那么由于财务杠杆的作用，100万原始股的净收益是多少？ 如果借贷利率为10%，而收益水平由于市场风险跌到8%，那么，同样由于财务杠杆的作用，100万原始股的净收益只有6万元，收益率为多少？ 房地产开发项目融资的决策 1、欲筹集资金的币种、数额 2、融资流量 3、资金来源构成 4、融资风险分析及风险管理措施 5、融资成本预算 6、融资方法 7、明确融资的权力责任关系 内部资料 不得流出 内部资料 不得流出 * 内部资料 不得流出 * 内部资料 不得流出 房地产策划师（基础知识） 目录一 CHAPTER1. 职业道德房地产策划知识 CHAPTER2.房地产策划知识 CHAPTER3. 相关法律法规知识 第一章:房地产策划师职业道德与职业守则 一.房地产策划师职业道德的概念 二. 房地产策划师职业道德规范 三.房地产策划师职业守则 1. 遵纪守法,尊重知识产权 2. 忠诚敬业,恪尽职守 3. 公正诚信,杜绝欺诈 房地产策划师职业的基本知识结构 1. 企业策划知识 2.房地产经济知识 3.市场营销知识 4.项目管理知识 5.城市规划及建筑设计知识 6.人文基础知识 7.房地产政策与法规知识 8.房地产策划基础知识和专业能力 房地产策划师的职业能力 掌握全局的能力 充分的实战经验 出色的创新能力 敏锐的洞察能力 较强的合作能力 房地产策划师的职业素质 1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识 2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解. 3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认