【6周年】2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷-.docVIP

【6周年】2010年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(1) 总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、单项选择题(共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)长期趋势法适用的对象是（　）。 (2)一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（　　）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（　　）。 (3)新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（　　）进行估价。 (4)某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/mSUP2/SUP，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方（　　）元/mSUP2/SUP。 (5)对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（　　）。 (6)重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。 (7)房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的（　）。 (8)对于同一估价对象，宜选用（　　）估价方法进行估价。 (9)假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（　　）。 (10)运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（　　）。 (11)报酬率的表达式为（　　）。 (12)城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（　　）。 (13)在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（　　）。 (14)某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　　）万元。 (15)估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。 (16)假设开发法的本质是以房地产的（　　）为导向计算估价对象的价值。 (17)房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使来来的供给（　　），使其现期供给（　　）。 (18)某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为（　　）年。 (19)房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（　　）。 (20)某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　　）万元。 (21)最适用的房地产价格指数或变动率是（　　）。 (22)运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（　　）。 (23)某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（　　）进行估价。 (24)某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（　　）万元。 (25)某套住宅的套内建筑面积为145mSUP2/SUP，套内使用面积为132mSUP2/SUP，应分摊的公共部分建筑面积为9mSUP2/SUP，按套内建筑面积计算的价格为3500元/mSUP2/SUP，该套住宅按建筑面积计算的价格为（　　）元/mSUP2/SUP。 (26)通过市场调研，获得某类房地产2002～2006年的价格分别为3405元/㎡、3565元/㎡、3730元/㎡、3905元/㎡、4075元/㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（　）元/㎡。 (27)需求规律是指需求量与价格（　　）的关系。 (28)现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始建设期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15%．则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（　　）万元。 (29)下列不属于构筑物的是（　　）。 (30)在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会（　　）。 (31)房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制