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2013年度汇算清缴培训课件（企业所得税部分） 税政综合科 吕伟 2014年02月 第一部分 需要明确的政策问题 一、关于房地产企业融资时支付金融机构咨询顾问费的税前扣除问题 咨询顾问费属于借款的辅助费用，真实发生的合理的咨询顾问费允许税前扣除。《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（总局2013年第41号）规定，符合条件的混合性投资业务中，被投资企业的利息支出可以按规定税前扣除，与该利息支出相关的借款费用也可以一并税前扣除。 咨询顾问费是否应进行资本化，要根据具体情况进行划分。如果咨询顾问费仅为该项开发产品融资服务，属于资本化范围；如果和该项融资无关，是单独提供的普遍性服务，属于期间费用，允许直接在税前扣除。 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 1、关于房地产企业已决算但未取得发票的支出税前扣除问题。 根据国税发〔2009〕31号文件第34条规定，房地产企业项目已竣工决算，但因工程款未支付未取得发票的支出，不得计入计税成本，待实际取得发票时，再按规定计入计税成本。 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 2、关于出包工程预提费用问题。 未最终办理结算而未取得全额发票的出包工程按单个出包工程合同掌握，预提基数为单个合同总金额，企业必须已在账面上进行预提（应付）费用的会计处理。对已决算未最终办理结算的项目，如决算金额与合同金额差别不大时，在财务按照实际决算金额入账的前提下，其发票不足部分可以按实际决算金额为基数预提；当决算金额与合同金额有较大差别且没有按规定签订补充合同的，其发票不足部分应按决算与合同的较小金额者为基数预提。 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 3、关于结转销售成本的计算问题。 根据国税发〔2009〕31号文件第二十八条第（三）项规定，“对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。” 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 国家税务总局2012年15号公告第六条规定，“对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。” 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 虽然国家税务总局2012年15号公告在国税发【2009】31号文件之后下发，但由于房地产企业有特殊的规定，所以房地产企业以前年度应扣未扣的成本费用仍执行31号文件规定，不执行15号公告。据此，开发产品按可售面积计算出单位工程成本后，应按已实现销售的全部可售面积计算已销开发产品的计税成本，据以确定当年应结转销售成本，以前年度未取得发票支出应在取得发票年度摊入计税成本税前扣除。 二、关于国税发〔2009〕31号文件执行问题 4、关于房地产企业建设停车场所的税务处理问题 从事房地产开发经营业务的企业根据项目立项规划，建造的与房屋一体的带产权的地下停车场所（属于可售面积），应当作为开发成本核算；单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算；利用地下基础设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。利用地下基础设施形成的停车场所如对外销售或出租，取得的收入应并入当期应纳税所得额征收企业所得税，不得重复扣除成本。 三、房地产企业上交土地出让金后取得政府返还款的税务处理问题 按照相关规定，政府应净地出让土地使用权。如果有证据表明因政府毛地净挂企业上交土地出让金后，取得了用于拆迁补偿费的土地出让金返还款，应凭相关证据冲减土地出让金。企业再发生动迁支出，凭能够证明该项支出确已发生的真实合规凭据，计入计税成本支出中的“土地征用费及拆迁补偿费”。如无证据证明该返还款具有上述性质用途，应按《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税［2011］70号）文件规定进行税务处理。 四、关于供热公司收取热源费（并网费）的税务处理问题 由于供热企业收取的此项费用不属于流转税的应税收入，无法给缴款单位开具发票。鉴于上述实际情况，房地产企业缴纳的此项费用可以凭交款收据等有效凭据在税前扣除。供热企业收取的此项费用，应比照财政部门的专门拨款单独核算，冲减为缴款方建设管网的支出，在达到为其供热条件时，将其冲减支出后结余部分并入当期应纳税所得额，其相应资产的折旧也不得在税前扣除，不足部分可以按规定计提折旧或摊销。房地产企业日后收到财政部门返还的该部分资金，应并入当期应纳税所得，一并缴纳企业所得税。 五、关于土地等无形资产的摊销年限问题 税法规定，无形资产的摊销年限不得低于10年；作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同