地产项目融资途径及相关法律问题要点解读.pptVIP

实现资产证券化效果 结构化融资与产业基金结合，形成结构性产业投资基金 一方面产业经营者可利用存量资产橇动社会资金，实现资产证券化的效果 另一方面由于基金所具有的制度优势，使其能够成为产业经营者专属的多方位的金融服务工具 私募金融工具的特点一 ——实现资产证券化的效果 说明：如此循环往复，只要投资运用没有产生风险，社会资金可以不断循环增发，且规模应该在不断扩大。 投资者 社会资金 装入基金的资产（基础资产） 融资企业 结构性融资工具 现金流及资产循环图 满足社会资金对投资工具多元化的需求 随着社会闲置资金的增加，对于金融投资工具的需求与日俱增，且社会资金对金融投资工具在风险控制及收益扩大方面的要求也日渐提高 除传统的直接股权投资方式外,诸如:产业投资基金、私募债、结构投资基金等投资工具也获得了更多的关注 信托型产业基金对于信托受益权以及信托利益分配规则的设计，可以针对不同风险、收益、期限、流动性需求的投资群体设计不同的基金品种，诸如：固定收益、浮动收益、可转换投资品种 有限合伙基金利用合伙人之间的协议安排对管理、分红、责任进行灵活设计 私募金融工具的特点二 ——满足社会资金对投资工具多元化的需求 高度整合投融资方的金融资源 通过信托、有限合伙平台整合资金提供方、银行、资金需求方的金融资源 商业银行：具有强大的销售网络，为信托计划、有限合伙基金寻找客户，代销信托产品 公司发行债券的资质要求严格，审批手续复杂 基金使融资方将其持有资产投入基金形成基础资产，融资方作为劣后受益人承担第一损失风险，信托公司、GP可以根据融资方的需求设计不同金融产品，满足其融资需要，使各方资源得到合理配置。 私募金融工具的特点三 ——高度整合投融资方的金融资源 资金运用方式灵活多样 基金管理公司特定客户资产管理业务、证券公司集合资产管理计划的资产运用方式有一定的限制，如不得用于贷款用途 信托资金运用方式灵活多样：债权、股权、结构性股权、债股结合、其他投资银行工具 私募金融工具的特点四 ——资金运用方式灵活多样 实现管理机制、激励机制的重构 高度专业化分工与合作的管理机制 信托公司、GP负责金融产品设计，为投资项目提供金融服务，监督项目运行，监管现金流 信托型基金中信托公司、融资方（和其他专业第三方）共同组成联合管理委员会，负责投资决策;有限合伙基金中GP负责管理有限合伙基金，承担无限连带责任 融资方负责项目的具体实施、操作 可通过管理团队持有次级受益权或支付超额收益实现的管理层激励机制 私募金融工具的特点五 ——实现管理机制、激励机制的重构 主 要 内 容 房地产结构性融资金融工具操作实务 公募金融工具操作实务 4 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具 固定收益类REITs 资产支持票据（ABN） 资产支持证券（ABS） 证券交易市场融资工具 股性REITs 企业资产证券化（证监会主导的资产管理专项计划） 公募金融工具概述 固定收益类房地产投资信托（REITS） 固定收益类REITs的含义：是指一种房地产资产信托，委托人（房地产原始权益人）将其持有的房地产信托给受托机构，并由受托机构向投资者发行REIT受益券，以表彰投资者对该房地产享有的信托受益权 中国REITs试点情况回顾与展望 试点案例：上海项目和天津项目交易结构图 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具一 资产支持票据（ABN） 资产支持票据（ABN）的含义：是指由企业将其自身拥有的、将来能够产生稳定现金流的资产信托给受托机构，由受托机构将这些资产作为支持基础发行商业票据，并向投资者出售以换取所需资金的一种结构性融资安排 案例：某公司ABN项目的交易结构图 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具二 某公司ABN项目的交易结构图 发行人 （母公司） 投资者 信托公司 资产支持票据 （含优先受益权） 募集资金 BT项目回购债权 优先和次级受益权 项目公司（信托委托人/子公司） BT项目回购方 资金监管机构 资金保管机构 主承销商 律师 评级机构 会计师 优先级 受益权 权 优先级信托利益 信托资 金保管 资金监管 评估师 回购款 转让 对价 次级信托利益 * 股性房地产投资信托（REITS） 股性REITs的含义：是指一种房地产资金信托，投资者将其合法持有的资金信托给REITs基金管理人，并取得相应的REITs基金份额，再由REITs基金管理人按照基金合同的约定向房地产原始权益人收购其持有的房地产物业 股性REITs的基本交易结构图 证券交易市场的融资工具一 投资者 基金管理人 （受托机构/发行人） 资产服务人 托管银行 （资金托管机构） 房地产投资信托 项目公司A 房地产A 项目公司B 房地产B 资产管理合同 托管银行