第四章物业服务合同.ppt

第四章 物业服务合同 【核心能力培养】使学生掌握物业服务合同基本法律知识； 能正确订立物业服务合同； 并处理物业服务合同纠纷。 【具体教学目的】掌握物业服务合同订立的主体、内容、履行； 理解物业服务合同的特征； 认识物业服务合同的重要性； 掌握前期物业服务合同的内容及限期。 【教学重点】物业服务合同的内容、履行。 【教学难点】物业服务合同的内容及履行。 第四章 物业服务合同 第一节 物业服务合同 第二节 前期物业服务合同 第四章 物业服务合同 第一节 物业服务合同 一、物业服务合同的概念、特点 二、物业服务合同成立 三、物业服务合同的形式 四、物业服务合同的效力 五、物业服务合同的内容 六、物业服务合同的履行 七、物业服务合同的变更 八、物业服务合同的解除 九、物业服务合同的违约责任 一、物业服务合同的概念、特点 （一）概念 物业服务企业与委托人签订的，物业服务企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。 （二）特征： 1、当事人是特定的 2、是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同 二、物业服务合同的成立 （一）合同的成立过程： 1、要约 1）成立条件 2）不同于要约邀请 3）生效时间 4）撤回、撤销、失效 2、承诺 三、物业服务合同的形式 原告：A物业管理企业。被告：某小区业主。 A物业管理企业与B住宅小区的业主委员会商定由A物业管理企业对该小区进行管理。双方口头说明管理事项，但未签订书面合同。后由于夏日炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，A物业管理企业对小区进行全面整顿，为此，A物业管理企业垫付了一大笔钱。后来，A物业管理企业贴出公告增收服务费，业主们都为增收服务费不解。并拒交。双方争执不下，物业管理公司向法院起诉。 法律规定应采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 四、物业服务合同的效力 生效条件： 1、行为人具备相应的民事行为能力 2、意思表示真实 3、行为不违反法律和社会公共利益 原告:A投资公司, 被告:B物业管理公司 原告A投资公司是某新村住宅小区的开发商。2001年上半年原告将小区住宅预售给各业主，2001年下半年，小区建成，迁入110家住户，2002年1月，A投资公司和被告B物业管理公司签订了《某新村物业管理承包合同》。并约定：原告将其开发的某新村38栋公寓的物业管理承包给被告，承包期10年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米1元；B物业公司向A投资公司支付履约保证金50万元。此后，原告陆续向被告交付物业管理房产面积61028平方米。被告在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业服务费、专项维修资金、水电费等，但是没有按合同约定向原告支付承包金。原告为此诉到法院，请求法院判决解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。被告在答辩的同时反诉称：原承包合同关于被告每月按1元每平方米向原告缴纳承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款，原告没按时按约定的面积交付房屋，造成被告少收管理费203万元。 五、物业服务合同的内容（条款） （一）首部 （二）主文 1、物业基本情况 2、委托管理事项 3、管理期限 4、双方的权利与义务 5、管理服务的质量及标准约定 6、物业管理服务费用 7、违约责任及其它 （三）结尾 六、合同的履行 （一）履行抗辩权： 1、同时履行抗辩权 2、后履行抗辩权 3、不安发行抗辩权 （二）约定不明确的履行 （三）代位权 （四）撤销权 七、物业服务合同的变更 （一）合同主体的变更 1、债权的变更：应通知债务人 2、债务的变更：要征得债权人的同意 3、债权债务的概括承受 （二）内容的变更：当事人要协商一致 八、合同的解除 （一）约定解除 （二）法定解除合同法第94条： 1、因不可抗九致使不能实现合同目的。 2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。 3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍示履行主要债务 4、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。 5、法律规定的其他情形 九、违约责任 承担责任的主要形式：