河南郑州-易致地产-上街商业市场定位报告-商业圈-111P方案.ppt

特色美食餐饮 巴西烧烤、日式料理、意大利PIZZA、法式大餐……中西方美食文化在这里荟粹。 布局规划建议 一二楼业态规划方案 易致建议: 西面临街一、二层统一用作餐饮、配套功能 中间绿色一二层用作娱乐休闲、服务功能 图中粉色区域外围一周用作休闲健身、培训等功能 五金、窗帘、卫浴等 美容美发 特色餐饮 家居配套 娱乐休闲 特色餐饮 目标商家提示 大众快餐： 嘉旺快餐、西湖小吃、味千拉面、一番拉面、云南过桥米线、荔湾村肠粉王、一品肠粉王、可颂坊、一品轩、麦路嘉、金蝶轩、质的主张、牛厨 社区配套： 七十一、百里臣、万店通、百果园、民生银行、农业银行、光大银行等 画廊/工艺品： 大芬画院、艺海油画、弘雅轩、百艺、创炫荧光画创作室、易爱雅画廊、翰墨斋画廊、鸿博画廊、天才坊、真陶陶制品 琴 行： 东方琴行、深港百灵鸟、阿太琴行、艺术学校雅乐琴行、精艺琴行、蓝海琴行、雅歌琴行、巴哈琴行、英维琴行、和乐琴行、海尔琴行 解析说明 规划定位解析 考虑到项目紧临北面住宅及周边住宅小区拥有一定量的居民，方案二主要从文化休闲角度出发，以此实现市场竞争突破口。 为保证销售进度的顺利推进以及商户经营持久性与稳定性，我司建议在销售前期采取方案一、方案二同步进行的策略，通过市场摸底后在确定业态组合，以提高招商成功率。 形象推广定位 新活力休闲娱乐城 城市精英“加油站” 新活力突出品牌差异化 休闲娱乐体现业态主题化 “精英加油站”能锁定目标消费者，并实现价值共鸣 4、消费客户定位 区域来源 选择原因 项目周边 唯一性、特色性 上街 环境优雅、卖场特色、品牌保证 荥阳、巩义 环境优雅、卖场特色、品牌保证 欧凯龙会员 卖场特色、品牌保证 性别 男性投资者远远高于女性投资者 年龄结构 35—45岁的投资者，是主要购买人群。 职业特征 私营企业主和个体经营者占购买主要比例。 投资热点区域 主城区和城东区为主要的投资购买热点区域 经济状况 月收入在2万—4万者为主要投资购买者 大众接受商铺平方单价 平方米单价在5000—1万之间 大众接受商铺总价 50—160万之间 最受欢迎铺面大小 15—60平方米 选择铺位主考虑因素 地理位置 选择经营点主因素 交通便利、人流量大、客源多 购买“商铺”客户特性分析 购买临街商铺的客户有以下特性： 三、功能组合定位 1、消费区功能 消费区功能主要是拉动人气，按照商业主题定位引入的业态，必须符合项目整体定位，必须和周边的相关业态形成互补，同时凸现自身的品牌和经营优势，带动消费，迅速提升项目的经济效益和社会效益。 操作要点： 引入专业时尚的专营店和商家，与周边的商业形成互补，错位经营，扩大项目整体的辐射能力； 汇聚消费人流，增加本项目的出售面积，尽快的回笼资金，增加项目的成功率。 2、经营管理功能 管理是保证经营正常化的基本保障，强化管理功能凸现本项目的差异化优势。 操作要点： 制定规范的市场管理制度；解决市场纠纷和分歧； 检查、监督产品的质量；确定商品包装的标准； 三、功能组合定位 3、公共设施、环境服务区 完善的公共设施，才能保障经营正常运行。公共环境包括市场内部和外部环境，外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在整体档次上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。另设有工商、税务、质检等职能部门的办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，代办各种相关手续的服务。 四、 经营模式定位 1、管理模式定位 统一管理 由甲方委托或自己成立的管理公司进行统一经营管理。包含统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理、统一营业执照、统一开票等，反映在租赁合同中所有经营商户必须服从管理公司的统一管理规定。 （1） “统一招商管理”要求招商中的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”是指招商对象须经品牌审核后才能按进驻。审核租户的营业执照、生产许可证、注册商标、产品合格证、税务登记证书、代理证书、法人授权书等。 “完善的租约管理”包括约定的租金、租期、支付方式、费用的收取等，还有一些较关键的租约条款管理，例如：经营项目的限制规定、营业时间的确定、承租户的促销申报、整体促销的承担义务、停车场地使用等。 招商调整租赁商家组合是长期的持续性的工作，增加对经营商户的调控、最终达到品牌优化组合、增加租金收益的目的。 （2） “统一营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益，让消费者感到实惠。 由于市场竞争激烈，打折降价的促销竞争