策划-英国金丝雀码头商业案例要点解析.pptxVIP

0 金丝雀码头（Canary Wharf）概况 位于城市东部边缘，传统商务区之外 伦敦分为内外伦敦两大区域，总面积约1570平方公里。内伦敦面积319平方公里，略大于北京四环内的面积。 伦敦传统的商务区集中于内伦敦核心区，集中分布于金融城（City）、中城（Mid Town）和西区（West End）三个区域。其中，金融城是最核心的商务区。 金丝雀码头位于港区（Docklands），是1980年代后新兴的商务区，距离金融城约6公里。金丝雀码头的办公物业总量占港区的约75%。 Canary Wharf 大伦敦地区地图 伦敦主要商务区分布 首都边缘区案例研究 数据来源: DTZ Consulting 1 1970年代 1980-2000年代 2010年代 未来规划 金丝雀码头曾经是伦敦东部重要的港口，随着经济转型，港区逐步没落直至关闭。1980年起，金丝雀码头开始了区域再生计划。经过30多年的建设，从一个没有任何商务基础的废旧工业区，发展成为伦敦重要的金融商务区。 金丝雀码头概况 由废弃的港务区逐步发展成为重要的商务区 占地面积(平米)： 约 390,000 办公面积(平米)： 约 1,400,000 商业面积(平米)： 约 55,000 酒店客房( 间 )： 约 1,000 工作人口( 人 )： 近 100,000 年客流量(人次)： 约 26,000,000 首都边缘区案例研究 数据来源: DTZ Consulting 2 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 金丝雀码头地区的发展历程以及企业迁入时间 首都边缘区案例研究 3 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 金丝雀码头地区的发展历程 首都边缘区案例研究 4 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 金丝雀码头地区的发展历程 首都边缘区案例研究 5 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 金丝雀码头现有办公物业约139万平米，由28栋办公楼组成。另有6栋办公物业处于在建或规划状态。 金丝雀码头的办公楼中以总部型客户为主，平均建面约5万平米。为了满足不同规模客户的需求，办公楼面积从1.3万平米至11.5万平米不等，且呈明显档次。 其中，3万平米以下办公楼10栋，3至6万平米12栋，9万平米以上的6栋。 规划/未建成项目 Canary Wharf 平面图 办公设施与迁入的企业 以总部办公为主组成的建筑群 首都边缘区案例研究 6 数据来源: Canary Wharf Group PLC、DTZ Consulting 金丝雀码头中50%的面积为整栋租赁，30%的面积为大客户租赁，只有3栋楼，20%的面积为散租。 大型金融机构总部是金丝雀码头的核心客户。巴克莱、瑞信、摩根大通、汇丰的占用面积都超过10万平米。加上摩根斯坦利和花旗，6个大客户占用面积接近60万平米，相当于总面积的约40%。 规划及在建项目仍以总部办公为主。 办公楼的构成 整栋租赁 70万平米 50% 大客户租赁 40万平米 30% 散租 28万平米 20% 办公设施与迁入的企业 以世界大型金融机构总部为主 首都边缘区案例研究 7 金丝雀码头的商业配套规模不大，总面积55000平米。由于商务区的居住人口不多，因此商业配套主要服务于在此工作的商务人群。 商业配套中43%为零售业态，餐饮和各种便利店占约50%，休闲娱乐仅9%，主要为一家大型健身中心。 金丝雀码头大部分商业分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并与轨道交通站点链接。 商业配套 业态构成 55,000㎡ Canary Wharf 的商业配套 数据来源: DTZ Consulting 首都边缘区案例研究 配套商业 以地下商业街为主，为商务人群服务 8 1999-2009年伦敦各区金融业从业者变化 作为新的金融商务区，在金丝雀码头的带动下，1999至2009年间形成了全伦敦金融业从业者向Tower Hamlets区域集中的局面。 1999-2009年间，伦敦金融业从业者减少了3759人，绝大部分区的金融业从业者都出现了不同程度的下降，而Tower Hamlets区的金融业从业者增长了42179人。 1999年，Tower Hamlets区的金融业从业者占伦敦的7.8%。这一比例在2009年上升至20.4%。 伦敦金融业从业者变化 -3,759 金融业者 区域分布 1999 金融业者 区域分布 2009 数据来源: DT