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2011房地产估价师：房地产投资与投资风险历年考试焦点 　　(一)历年考试焦点　　(1)关于风险与投资组合中预期收益率、无风险资产的收益率、平均收益率、系统性市场风险系数之间的换算关系在2009年、2006年、2004年、2002年、2001年考试中频频出现，一定要掌握好。　　(2)投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以降低或抵消个别风险，但系统风险因素仍然存在。在2008年、2005年、2003年、2001年考试中以单选题、判断题的形式出现。　　(3)“房地产投资风险比较”在2009年、2005年、2004年、2001年考试中以单选题、判断题的形式出现。　　(4)“房地产投资特性”每年都会以单选题、多选题、判断题的形式出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。　　(5)房地产投资的个别风险、系统风险每年都会以单选题、多选题、判断题的形式出现。　　(6)关于房地产建筑物经济寿命和自然寿命的说法也是经常出题的地方。　　(7)投资者进行房地产投资的主要目的是为了实现其财富价值的最大化。　　(8)房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，是最理想的投资工具之一。　　(9)房地产投资区别于其他类型投资的重要特性是由于房地产具有不可移动性、寿命周期长、 异质性、弱流动性等特性。　　(10)居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小，将逐步成为房地产投资者、尤其是中小型投资者的重要方向。　　(11)房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的租金收入。　　(12)房地产投资的利弊、房地产置业投资的特点、房地产直接投资、间接投资包括的内容是历年考试必考的焦点。　　(13)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型，房地产开发投资属于典型的机会型房地产投资。　　(14)提高贷款利率对房地产投资的影响主要有：一是导致房地产实际价值的折损，二是加大投资者的债务负担，导致还贷困难，三是抑制房地产市场需求。　　(15)2009版《房地产开发与经营管理》教材(本书如无特指，均简称《开发》教材，下同)增加的内容：房地产投资除了可划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按投资主体和经济活动类型划分。 2011房地产估价师：房地产投资与投资风险疑难问题解析 　　(二)本章疑难问题解析　　1．问：租金调整可能引起的法律纠纷属于哪类风险?　　答：属于未来运营费用风险。　　2．问：投资的特性与房地产投资特点有什么区别?　　答：投资的特性有：目的性、时间性、收益性和风险性。而房地产投资的特点有：区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。投资的特性是从相对宏观层面上说的，是共性的，房地产投资的特点是针对房地产这类投资对象而言的，是相对微观层面的，是有个性的。　　3．问：收益现金流风险与资本价值风险有什么不同?　　答：收益现金流风险与资本价值风险的区别：收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。　　4．问：投资类型与房地产投资类型有区别吗?　　答：投资可分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资、生产性投资和非生产性投资四种类型。此外，投资还可按照国内投资和国际投资等多种方式分类。　　房地产投资除可按投资的分类标准进行分类外，还可按投资主体、经济活动类型和物业类型分类；另外，房地产投资还可按投资形式分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，可分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资可进一步细分为商品房建设投资和土地开发投资两种；间接投资是指资金投入与房地产相关的权益或证券市的行为，间接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作，一般包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券三种。　　5．问：房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别?　　答：房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资(可简单理解为长期性，下同)、需要适时的更新改造投资(适应性)、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险(投资价值不确定性)、变现性差、易受政策影响(政策影响性)、依赖专业管理(专业管理依赖性)、存在效益外溢和转移(相互影响性)。　　房地产投资特点是由房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择