XXX咸水湖温泉国际公馆可行性研究报告.doc

目 录 1 总论 4 1.1项目背景 4 1.2可行性研究结论 5 2 宏观环境分析 6 2.1区域经济简况 6 2.2区域旅游业现状 8 2.3区位与交通分析 11 2.4结论 13 3项目市场分析 13 3.1广东省温泉概述 13 3.2广东温泉消费者行为特征 14 3.3竞争对手分析 15 4.4客源市场分析 22 4.4小结 23 5 项目本体与SWOT综合分析 24 5.1项目本体分析 24 5.2项目优势分析 24 5.3项目劣势分析 25 5.4项目机遇分析 26 5.5项目挑战分析 27 6 项目定位及市场定位 28 6.1项目定位 28 6.2 产品定位 29 6.2.1温泉产品定位 29 6.2.2客房产品定位 29 6.2.3餐饮产品定位 29 6.2.4 VIP温泉定位 30 6.2.5生态农庄定位 30 6.3 市场定位 30 7 项目投资收益预测 30 7.1 项目收益预测 30 7.1.1温泉收益预测 31 7.1.2客房收益预测 32 7.1.3餐饮收益预测 32 7.1.4会议及其他收益预测 33 7.1.5 VIP会所收益预测 33 7.2 项目投资及回报分析 34 7.2.1投资概算 34 7.2.2经营预测 37 7.3 项目资金筹措 51 8 投资风险和风险防范 51 8.1 信用风险 51 8.2 完工风险 52 8.3 市场风险 53 8.4 经营风险 53 8.5 突发事故风险 54 9 可行性研究结论 54 1 总论 1.1项目背景 1.1.1项目概况 阳西咸水湖温泉国际公馆项目位于广东省阳西县儒洞镇G325与S282交汇处，距离广湛高速（G15）新圩出口约5公里，交通较为便利；项目总占地面积约为560亩，其中温泉度假用地约200亩。 本项目毗邻阳西月亮湾海滨度假区，同属于广东东方月亮湾有限公司，从二者的关系来看，本项目是月亮湾海滨度假区的组成部分。月亮湾项目整体战略定位为以温泉为主题的大型海滨旅游度假目的地，集旅游、度假、餐饮、游乐、购物、休闲、地产于一体。产品打造以动态休闲、高端度假项目为主，地产项目定位为高档度假型地产。可以看出，月亮湾是本项目的大后方，二者相得益彰，互为依托，预见项目建成后将形成有效联动。 项目所在地的交通十分便利，同时地处温泉旅游强省，区域内消费实力雄厚，消费者有多次温泉消费的习惯，市场规模较大。但同时，本项目区位较差，处于广东西部经济欠发达地区，又远离珠三角中心城市圈，因此市场容量又受限制。 1.1.2开发公司 广东东方月亮湾有限公司，以城市运营为目标开发月亮湾项目，具有雄厚的实力。 1.1.3可行性研究单位 由知名专业温泉顾问公司天沐集团承担本项目的可行性研究。 1.1.4研究工作依据 本项目的研究依据为阳江经济发展现状，广东省温泉发展现状，阳江旅游市场分析，阳江周边温泉项目竞争情况，阳西工程造价信息。 1.1.5项目建设和内容 建设区域为温泉度假板块，面积近200亩，约130000㎡，总建筑面积20450㎡，容积率0.16，客房100间。包含温泉酒店9800㎡，温泉馆3300㎡，露天温泉区1400㎡，VIP养生会所3950㎡，和生态农庄2000㎡。 1.2可行性研究结论 1.2.1 市场预测结论 广东省是中国温泉旅游发展最早、最快，规模最大的地区，温泉产品类型多样，并引领中国温泉发展的潮流；市场总量大，占到全国温泉市场的近1/3； 目前广东温泉市场出现产品同质化严重，同类温泉温泉区营造不够私密，缺乏文化内涵导致主题不鲜明。 在广东省内，温泉旅游已经成为一种生活习惯，消费者喜欢求新求异，喜欢私密性的温泉产品，对度假环境要求高，自驾车出游方式高，具有高支付能力的中高端客源，但现有温泉类产品不能满足有休闲度假愿望的中高端人群。 本项目定位面向中高端消费群体，打造广东省主题文化最鲜明、最生态、最私密的养生精品温泉；打造高端的品质项目但不排斥普通客源。 总之，本项目以满足中高端客户休闲度假愿望，打造精品隐泉，市场需求旺盛而且没有同质竞争，风险较小，回报稳定可观。 1.2.2 投资估算和资金筹措 项目总投资额（含酒店运营流动资金）预估为 19912.1万元，资金全部为 广东月亮湾公司自有资金。 1.2.3项目收入估算 按经营15年计算，阳西咸水湖温泉国际公馆在十五年经营期的营业利润总额为15838.31万元，税后利润为11878.74万元，净利润率为13.6%，按静态值估算，成本回收期为13年3个月（从试营业日起计算），年投资利润率为4%. 1.2.4项目综合评价 阳西咸水湖温泉国际公馆具有先天独特的温泉水质，资源优势明显，本身地理交通非常便利，加上精准的迎合高端客户的市场需求，与月亮湾滨海地块的有效互动，项目风