安徽巢湖人民路地产项目市场调研及定位P专业市场商业中心要点.ppt

第一部分 调查设计与组织实施 第二部分 巢湖人民路项目市场调研 第三部分 巢湖人民路项目市场定位 一、调查设计 二、市场调研阶段工作设计 三、调查组织与实施 巢湖大市场各楼层租售价格 一、项目概况 二、项目SWOT分析 三、解决方案 第七章、项目定位 第八章、业态规划组合 第九章、经济效益评定 第十章、项目运作策略 一、项目总体定位 二、项目主题形象定位 三、项目目标市场定位 四、业种业态定位 五、项目规模定位 六、项目区域功能定位 第七章、项目定位 第八章、业态规划组合 第九章、经济效益评定 第十章、项目运作策略 略 第七章、项目定位 第八章、业态规划组合 第九章、经济效益评定 第十章、项目运作策略 一、开发策略 二、回迁铺范围确定及拆迁策略 三、招商策略 四、销售策略 五、推广策略 三、解决方案 解决转化劣势 主力店业态进入市场的瓶颈，开发商对本类项目的专业度 甲乙双方共同组成项目工作团队，整合双方各自优质资源，进行联合招商； 提供具有吸引力的招商政策，利用商家平台和专业团队的执行运作，解决主力商家招商问题。主力店先行招商，部分定制开发：合理制定对于主力业态的招商政策，首先完成主力店的先行导入。 做好各个业态设置、业种比例与功能划分，形成不同主体的功能组团，分板块进行研究、设计并予以专项解决，宾馆、超市、百货与其他组团中的主力商家进行先整体租赁后整体或分割销售； 三、解决方案 充分利用机会 人民路商业街改造是巢湖市重点工程，也是巢湖人民盼望以久的，开发商当有效利用政府、投资者、消费者的关注，加强宣传推广，把有利的信息及时传递给目标客户。 巢湖经济快速发展，商业地产开发投资如火如荼，开发公司当及时利用这一商业地产高速发展的有利时期，分享客观收益。 随着中部经济崛起，商家积极拓展三四线城市，对商铺产生大量需求，开发企业当利用商家拓展的有利机会，实现商铺推广销售，获取可观投资回报。 三、解决方案 应对竞争威胁 利用人民路核心商圈的不可撼动的优势，强势打造新兴商业街区，产生强大集聚效应和遮蔽效应，吸引并留住消费者。 有效利用安德利和恒生阳光城项目的有利因素，为我人民路商业街项目所用，借势共同打造人民路整体商业街区。 第三部分 巢湖人民路项目市场定位 第七章、项目定位 一、项目总体定位 1、总定位原则 （1）发挥项目立地资源优势，充分利用市场缺失性与资源唯一性特征； （2）满足巢湖居民日益增长的消费需求； （3）符合政府规划发展要求，保证项目社会与经济效益统一； （4）提升品质、丰富功能链、拉伸档次、创造差异，规避资源浪费与不合理竞争。 一、项目总体定位 2、功能定位及定位表述 研究前提： 巢湖市城市规划 巢湖城市商业市场研究 消费者市场深度调查（消费水平、结构、习惯、需求） 项目立地资源性研究 区域历史人文背景特征调查 甲方构想 未来改造条件与交通配套设施建设 一、项目总体定位 我们认为本项目的市场功能定位应该是： “巢湖市级商业中心” “城市中心商业区” 一、项目总体定位 丰富的商业业态元素 + 现代建筑风格 + 市政配套建设 = 巢湖市级商业中心 项目定位 满足城市发展、政府规划的迫切需求提升城市商业品质； 丰富商业功能链，拉伸商业市场档次发挥项目优势； 有效利用商业资源，促进节约型社会发展； 满足居民消费需求、创造差异性 定位原则 总体定位明细表： 二、项目主题形象定位 项目的主题形象定位需要考虑到以下几个因素： 项目商业辐射范围 项目规模 项目经营商品特性及组合 项目历史人文 项目建筑风格特色 二、项目主题形象定位 综上因素研究，本案总体形象应有如下特征： 突出本案为巢湖传统商业中心改造，整体上突出项目的市场领导地位与和资源唯一性特征。 符合提升整个巢湖城市商业经营档次和引导消费新观念的产品特征。 表达直接，容易聚焦诉求点，激起共鸣。 二、项目主题形象定位 考虑到众多因素，我们建议项目主题如下： 展示巢湖城市发展风采的 “城市现代中心商业区” 三、目标市场定位 在商业地产中，目标市场定位并不是单一指一种客户市场的定位，而是包含了目标消费群、目标投资客、目标商家三种客户群体定位。 三、目标市场定位 1、目标消费者定位 项目目标消费群体主要集中以下三类人群： 巢湖市区居民 巢湖市周边郊县居民 外来观光旅游会务人群 三、目标市场定位 具体来说，有以下人群组成： 本地普通居民 本地接待型消费人士 高级管理层 个体经营户与自由职业者 政府事业单位人员 外地观光旅游者 外来公务、商务人士 城市小资、白领 其它人士 三、目标市场定位 其他地区 开发区及郊县 巢湖市区 偶得客户 边缘客户 主要客户 核心客户 市场评估 较小 大 较大