1117美克嘉美湾策略方案(增改)1218资料精要.pptx

营销策划部;目录;第一篇 本体分析;武清位于北京和天津两大直辖市之间，素有“京津走廊”之称。 武清地理位置极为优越，距北京71公里，距天津市区13公里，距滨海新区58公里。 在“京津冀一体化发展”大概念的指引下，武清享受着各种利好资源的辐射。;站在市场看项目： 我们的项目现阶段处于市场下行通道，政策在下半年的紧密出台已经反映了市场到了紧要关头，但救市信号的集中释放也直接影响了客户购买的信心。;站在区位看项目：我们的项目处于武清区的北侧;站在产品看项目：我们的项目别墅、洋房、高层混搭。;站在客群看项目：我们的项目客群较分散;站在操盘看项目：我们的项目节奏有点乱，眉毛胡子一把抓;连篇累牍众多方面看看我们可以改变什么？;连篇累牍众多方面看看我们可以改变什么？;第二篇 资源分析;项目的方向-资源的利用; 佛罗伦萨小镇 全国首座纯正意大利风格的佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯。“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品区。 ;凯旋王国主题乐园 一期以大型户外游艺设施为主，包括凯旋广场、激情游乐场、勇闯索马里、穿越无限、奇遇冒险、太空基地和童乐汇等七个主题游乐区。 二期以室内亲水型游艺设施为主，分为水上体育运动馆、水上刺激游乐馆、水上冲浪馆、儿童戏水游乐馆、热带雨林休闲馆等五个主题游乐休闲项目。;北运河休闲旅游驿站 占地1200亩，由北运河精品花园酒店、游客服务中心、农耕体验园、房车露营区及儿童游乐岛组成。房车露营区占地70亩，有10辆极具特色的欧式房车和两个由不同类型的房车合围而成的房车组团，建有自驾房车锚地，可为自驾房车的游客提供上水、下水、蓄电等服务，是天津目前唯一的房车露营地。; 龙凤新河和北运河环抱 2017年北运河三地初步通航，2020年实现北运河正式通航;滨水休闲绿道 “绿道”是仅供人们步行和自行车骑行的景观道路，可满足现代城市人休闲健身和亲近自然的生活需求。北运河畔的滨水休闲绿道南起八孔闸，北至碱东路，全长9.8公里。;交通资源 武清高铁站一天36班来往京津两地， 距项目10公里15分钟车程，京津塘 高速杨村出口3公里，距项目3分钟， 距武清北出口1公里，距项目1分钟。 ;4万平米运河古镇商业包含特色餐饮“武清四合院”、滨水茶楼等。 历史人文景观“康乾行宫”明年开放 920亩湿地公园，170亩“花海”花卉养殖，400亩北运河百花园，10000亩中药文化园，15000亩津北森林公园。;优势资源汇总- “京津冀休闲旅游目的地”;第三篇 项目定位;全新思考过程;{卖什么};【“美克”基本认知：奢侈品营销独特性】;生活方式;对与嘉美湾的地段存的“偏见”;【换个角度看问题】;【小结】;本案的产品嫁接是什么？;当这样的地段价值碰撞这样的产品价值，就是目前都市人所崇尚的“回归”生活： 生态、田园、自由…… 有些人只能羡慕，而有些人必定拥有！;养生主义;【产品定位结论】;“养生主义·私人府邸”五大营销高度：;【核心竞争力组织结构模型】;通过以上的分析我们的结论是美克嘉美湾的灵魂是;继续研究我们如何在大北京区域众多的养生度假别墅中脱颖而出？;成功竞品项目：孔雀城;成功竞品项目：首创·国际半岛;这两个成功的案例都有一共同的特点： 体量大、配套齐全、项目影响力大、投入成本高。;不成功竞品项目：卓达.太阳城;卓达.太阳城： 借用了很大一个帽子，民政部、中国老龄事业发展基金会、中国养老产业联盟养老示范区，但是实际养老配套并没有跟上，仅仅是虚幻的概念。 ;第四篇 客群分析;关于定位客群与市场的核心认知前提;5 + 2 生活模式;【重点结论】;卖给谁;第一居所 武清当地客源是首选，但产品不对味;第二居所 天津客群，距离太远，被两大板块截杀。;第二居所 北京客群;第二居所 北京客群;第二居所-北京客群;第二居所-北京客群;我们真正的主力客户群是谁？;第二居所-北京客群; 1、他们有稳定而较为丰厚的收入，不会再有突破性的事业发展和财富增长 2、他们的家庭结构里孩子已经具备独立生活能力，不再需要更多资金投入去供养；父母多已故去 3、他们已经开始步入老龄，或已经开始规划退休生活 4、他们在北京通常拥有自有住宅，同时亦具备较为丰厚的储蓄积累，无需因为新的置业行为变卖不动产;第二居所-北京客群;北京客群人数： 根据最新的全国第六次人口普查结果。 2011年北京市常住人口2019万，其中60岁以上老年人超过309万人，占户籍人口的15.4% 作为全国政治、文化以及国际交往中心的首都北京，其老年人口的文化素质要远远高于全国平均水平。老年人口中