XXX商贸城招商立项申请书要点分析.docVIP

X X 商 贸 城 立项申请书 XXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司 2015年3月 XXXX商贸城 项目立项申请书 杭州市下城区商务局： 兹有我司“XXXXXXX”项目申请。项目选址于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，总用地面积 XXXXX 万平方米，地上总建筑面积 XXXXXX万平方米，总容积率 XXX ，用来打造集折扣商城、休闲、餐饮、娱乐、儿童游乐等为一体的城市综合体项目。根据有关法律法规规定，现向贵局申请立项核准手续，请给予办理。为盼。 申请人（签章）：XXXXXXXX有限公司 2015年03月23日 目录 第一章 项目概况 一、项目基本要素 二、项目开发公司及用地情况 第二章 项目投资环境 一、商业发展趋势 二、主业态行业现状分析 第三章 项目目标定位及策划思路从商业网点的分布来看，商业区这种扩张是以交通的延展为基础。传统商业中心对这些区域的覆盖已经很难满足人们的需求了，这就要求一是出现新的商业中心，来满足历来缺乏零售商业网点的新地区的需求；或者对现在商业中心进行业态升级，以满足东部新区大量新迁入居民的需求随着服装行业的发展，服装销售的渠道和模式也在不断地发生变革和创新，迄今为止，各种新的销售渠道逐渐明晰，对服装销售的增长起着良好的促进作用。而市场上的尾货和库压货的销售渠道也就逐渐走入正规化、规模化、系统化的管理销售模式。(一)服装尾货的特点：外贸尾单是因为国外大品牌下单订货的时候，多数时候会指定原材料配给。当然配给量会大于定单要求，以确保能够生产足够量的质检合格产品。这样代工厂家在定单交货之后，会有部分剩余，这部分产品称为“尾单”。 根据服装业态分析：服装原单生产中有20%--5%为尾货，当生产厂家或服装销售商完成订单或销售的60%时，已经赚到了合理的利润，剩余的或即为：尾货。而他们销售这些尾货的唯一途径就是等小的商贩找上门来，或是以低于生产成本的价格甩掉。 他做出来成本加上利润批发肯定都比外贸尾货的价格高，因为尾货的批发价通常都是低于成本的。 （三）尾货的另一种商品是：压货。所谓压货又叫压仓，就是在年终时或者换季等特殊时段内，向市场和各级渠道，尤其是一级商业渠道中，压出其远远超出其正常销售量所需库存的货物，也就是压仓或者塞货等。这往往是无奈的销售行为，是最低档次的营销活动。所以厂家或经销商处理压货的最快捷径也是通过尾货市场甩卖。 （四）服装尾货和压货的另一特点是：数量巨大。一般从事两年左右尾货服装经营的商户，手中的服装少则也有3-5万件，多则达十几万件，山东青岛有一家从事外贸服装的厂家库存竞达到10亿多件。 （五）外贸服装尾货厂家的现状：根据国家工商总局资料显示，截至2006年5月份，中国共有20万多家服装企业，其中从事外贸服装的厂家及代理销售公司约有8万多家，这些企业多分布于广州、福建、江浙一带，外贸服装尾货占总交易额的40%以上。构成大规模的销售份额的原因主要是这些厂家为了加速资本运作、提高生产量、抢占国际定单等不得不扩展尾货销售渠道。他们通过寻找代理商、经销商的方式将积压的大部分库存转入市场销售。而一些大品牌厂家在保护品牌的原则下，也会将库存封存到一定时间后 （2-5年）转入市场，这些多途径的库存尾货形成了服装整体产业的一部分。 （六）尾货服装经销商的现状：当今服装经销商大致分为几种；一是占市场上30%的“大户批发商”，他们的生意都经历过了最初的原始积累阶段，所以市场基本稳定，心态上也满足于现状，二是占市场上50%的占有大部分市场份额的“二批”们或是是一些服装店的商贩，由于他们的创业阶段刚刚开始，进货渠道还没有形成一定的模式，加上近几年的市场竞争激烈，所以对于他们来说“多一个商机也就多一分利润”，三是一些专门从事外贸尾货的经营主，由于货物流通快、资金周转及时，所以他们更愿意走“批量化”，走专业市场。尾货服装经销商大致上也分为四类：一种是有充足货源的大批发商，他们掌握了市场上的60%以上货源信息，并通过自己的渠道组合，会将大批量的货源控为己有，然后再加价转销给一部分区域批发商，这类批发商的单批货量巨大，动辄几十万件，一般小的服装批发商很难吃动。第二种是大户批发商，他们一般有多个销售点，由专人负责销售，专人负责找货源，对于大单他们甚至可以联合多个同行去购进然后分销。第三种则是分布在各大