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聚焦新形势下的房产政策 十八界三中全会政策概要 　　2.房产政策深度看点 　　　　3.房产企业应对策略 2 十八届三中全会政策概要 全面深化改革总目标 • 全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治 理体系和治理能力现代化。 全面深化改革重点 • 经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关 系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。 全面深化改革时间 • 到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完 备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。 全面深化改革 4 十八届 三中全会 市场化 财税 改革 土地 改革 推进城乡一体化 建立城乡统一 建设用地市场 一揽子财税改革工程 十八届三中全会后长期房地产政策方向 本届三中全会强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据 城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定， 现行调控手段仍将继续实行。 城镇化 楼市调控逐步去行政 高端住宅市场有望逐步放开 限价限售 • 作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起 决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。 继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益 融资环境 • 以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设， 另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资 有望开闸。 不同城市区别化对待 限购政策 • 新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购 作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。 短期内难以全面放开 购房限贷 • 虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推 进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。 8 短期行政化措施难全面放开 1998年 停止住房实物分配， 逐步实行住房分配货 币化。我国实行近四 十年的住房实物分配 制度从政策上退出历 史舞台。 7 2003年 明确房地产业已经成 为国民经济支柱产业。 与此同时，由于房价 过快上涨，中央政府 开始不断加强宏观调 控。 十八届三中全会提出 使市场在资源配置中 起决定性作用，历经 十年的房地产调控有 望逐步进入去行政化 阶段。 去行政化大势所趋，值得期待 2013年 14 房产政策深度看点 　　2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过了“中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定”。 　　对中国下一步进行的全面深化改革作出了战略性的安排。决定中虽直接涉及到房地产行业的部分很少,但仍有以下几个重要看点:   17 看点一 使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用,大幅度减少政府对资源的直接配置,推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。 放开房地产上市公司的借壳、再融资等应该会加快审批的进程,地产股的融资通道将会打开。 17 看点二 强调市场在资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控,今后更多地是以税收和货币政策为主要手段,而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化。 17 看点三 推进农业转移人口市民化,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。 同时,还强调从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率。 大城市尤其是一线城市的房地产市场将会继续更加容易处于供不应求的状态。 17 看点四 建立城乡统一的建设用地市场,能够在一定程度上缓解大城市用地紧张的局面,但由于仅仅是从线而不是从面上解决问题,这种影响将会比较有限。  17 看点五 加快房地产税立法并适时推进改革,并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控,其同时更是地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖,这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。 17 看点六 房地产税全国范围铺开是大势所趋,但从征收条件上看,仍然需要一个过程,其征收条件还需要全社会房产、信用基础数据统一平台的建立,以及房地产税立法正式确立等等,房产税全面征收之路仍有很长路要走。 短期内甚至2014 年房产税试点城市扩围应该是大概率的事件,并可能呈现分区域、差别化征收的渐进路径。 19 面对新的市场形势与需求，房地产开发企业要想顺利过渡赢得市场，应该从哪方面下功夫