卡罗琳杭州项目营销方案(08-31)分析.pptx

2013.7.15 卡罗琳杭州项目营销方案 2013-08-31 ○ 市场分析 北京 长三角地区 ○ 项目分析 位置交通 产品统计 项目SWOT分析 ○ 营销策略 销售策略 推广策略 ○ 营销执行 排期内容 销售计划 推广计划 ○ 机构建立 人员组织 人员职责职能 ○ 费用预算 营销费用 销售佣金 启动费用预算 ● 市场分析 北京 长三角地区 ○ 项目分析 位置交通 产品统计 项目SWOT分析 ○ 营销策略 销售策略 推广策略 ○ 营销执行 排期内容 销售计划 推广计划 ○ 机构建立 人员组织 人员职责职能 ○ 费用预算 营销费用 销售佣金 启动费用预算 东方太阳城 北京 项目位置 顺义 潮白河畔 占地面积 234万㎡ 建筑面积 70万㎡ 容积率 0.29 物业类型 独栋、联排、公寓 装修情况 初装修 开发商 北京东方太阳城房地产开发有限责任公司 入住时间 2011.6 项目规划 北京 大面积绿化，保证空气与环境质量；分组团设计，保证不同组团与 不同客群的独立性。 东方太阳城 老年社区特色规划 大量的绿化空间、水系，提升居住品质，满足老年人对居住环境的要求。 大分期内包含小分期，每个组团相对独立，互不干扰，组团内部设置公共活动空间与组团配套，就近满足不同组团客群需求，别墅与住宅客户也有各自组团活动中心。 度假、会议、酒店、医院等多元化配套，提升了养老、度假品质 高尔夫配套：拥有高尔夫练习场及标准18洞球场 绿色农庄：面积数百亩，可种植各色瓜果蔬菜。业主通过认领的方式，即可拥有土地 东方太阳城医院：2000㎡ ，可享受医保的社区级标准医院 嘉宾国际酒店及酒店式公寓：1.5万㎡，酒店提供四星级标准服务 康体中心：5000 ㎡ ，专业建身运动器械、温泉疗养设施、羽毛球、乒乓球、篮球、网球、台球、保龄球等各种场馆。 大型会所配套：会议中心、商业中心、图书馆、老年大学、各种老年培训活动中心等 产品设计 北京 户型采用多项适老功能设计 东方太阳城 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 …… 针对老年人设计的智能化软性服务系统，实现对老年人的监护护理功能 护理智能化 24小时保安电子巡更 医疗紧急呼叫服务系统 家居智能化 家居安全防范报警系统 小区一卡通管理，电子感应磁卡可开启防盗门、单元门、同时磁卡内预留大量空间可实现老人健康信息管理及小区POST机消费结算功能 文化活动 北京 社区文化、休闲、娱乐活动 东方太阳城 举办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会 社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动等 社区组织的俱乐部 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部 业主自发的俱乐部 项目营销 北京 从不成熟到成熟，先期通过普通住宅回款，后续逐步开发高端别墅，最后通过高端公寓与豪宅别墅提升溢价空间和整理利润。 东方太阳城 销售分期 产品类型 面积 价格 营销策略　 一期 电梯公寓 70-180㎡ 3000元/㎡ 小户型低总价产品先期投放市场，实现快速去化 二期 电梯公寓 70-180㎡ 4500元/㎡ 梯度提升产品品质、提升价格、树立项目形象 联排 200-300㎡ 7000元/㎡ 三期 独栋 300-500㎡ 18000元/㎡ 四合院 500㎡以上 20000元/㎡ 四期 联排 220-270㎡ 12000元/㎡ 五期 电梯公寓 100-200㎡ 15000元/㎡ 实现高溢价率、高利润率 六期 独栋 400-886㎡ 35000元/㎡ 销售模式 北京 住宅：针对不同层次养老、度假人群采取“租售结合，出售为主”的经营模式。 配套商业：全部自持，通过较低租金吸引商户入住，除对内经营外，高尔夫、酒店和会议等配套主要以外部经营为主，以获得持续性利润。 东方太阳城 多层、小高层公寓 别墅 —— 联排、独栋 颐养居酒店式公寓 出售型物业 出租型物业 中高端客户 高端和顶级客户 养老客户或第二居所 短住、养老客户 商业配套 内部居住客户 外部度假、会议客群 北京 东方太阳城 客群分析 核心客户 边缘客户 客户来源：北京本地客户 购买目的：自住为主 客户特征：离退休老干部，有较高收入来源，较高知识水平 客户来源：外地（东北、河北、内蒙） 购买目的：自住为主 客户特征：外地来京退休老人，希望与孩子住的近一些，生活就医方便些 东方太阳城 项目小结 北京 项目规划 全功能型配套及复合型产品类型规划满足不同人群需求是项目成功的关键因素。 产品设计 适