商业地产投资教程详解.ppt

商业地产投资的价值汇报 四、红星美凯龙商业地产观 YOUR COMPANY SLOGAN your family site your site here your site here LOGO * LOGO YOUR SITE HERE 目录 1. 商业地产市场分析 2. 红星美凯龙旺铺抉择观 3. 红星美凯龙投资风险论 4. 红星美凯龙商业地产观 一、 商业地产市场分析 商者无域，相融共生 ——香港地产之父李嘉诚 自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。 我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商业地产投资总额达到2723亿元，进入08年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，08年1季度全国商业地产项目开工面积达0.34亿平方米，投资同比增长18.7%。 宏观经济的发展，居民生活水平的提高，零售业需求的增加，为商业地产发展营造了良好的氛围。 政府部门认识到发展第三产业和现代服务业的重要性，鼓励城市商业规模的发展。加之新一轮的城市建设和改造，都为城市商业地产发展创造了机遇。 商业地产开发的高效性、长期性和稳定性，迎合了开发商的投资需求。 休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。 从简要的市场发展态势分析，我们得出： 商业地产开发无序，开发商、经营商、物管商的矛盾成为新的热点。此外盲目开发也是近年来商业地产空置率急升的一个重要原因； 商业地产项目分割成模块的开发模式，放弃统一规划和专业化的开发操作程序，削弱了商业地产操作的合理性； 开发商重视前期开发忽视后期经营管理，项目的投资人和经营者套牢，导致商业的整体档次和品味很难把控； 返租模式目前还不成熟，操作规范性亟待解决； 融资渠道单一，银行信贷占到80%，自筹资金能力偏低，导致许多商业地产开发商面临资金断裂的危险。 我们商业地产在发展过程中的不足 依据城市自身特点，因地制宜的开发项目； 合理规划、科学规划商业地产项目； 科学的设定商业地产开发程序； 科学的运用国外先进的发展模式； 拓宽融资渠道，促进商业地产快速发展。 我们对商业地产投资开发的建议 二、 红星美凯龙旺铺抉择观 有了梦想，前面的路就不再遥远 ——阿里巴巴集团主席、雅虎中国总裁马云 一铺养三代的投资梦想，催生了一批又一批“前赴后继”的投资者。 他们在放声呐喊：I have a dream 红星“四六观” ——四大常识、六大因素 寻找参数。成熟的商圈总有成熟的商业配套。各位熟知的“肯德基指数”足以说明。 准确的市场定位。准确的市场定位可以大大提高物业的回报，体现商铺租金的价值。 商铺要有产权。自主权越高，收益越单纯。单独的小商铺，要比在大商场分割的小单元自主得多。 使用率高。开阔的商铺使用空间，客户流量大，布局又比较简单合理，就能有效提高使用率。因为我们知道，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。更能吸引商业租赁用户的竞争，提高房租收益。 投资商铺四点常识 很多投资者也许问：“常识谁不知道，那么投资商铺的价值到底体现在哪里？” 1、是否处于核心商圈？ 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈北区的红星美凯龙和南区的新世纪等，吸引着来自淮海地区的客流；市中心的商铺重点打造城中概念，人流量和车流量不可小视，投资机会逐年增强。 六大因素决定投资商铺的价值 2、商圈变动的因素 在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。 3、关注“主力店”效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，知名的大型百货商场、购物中心将会带动周边的商业物业全面升值，例如，红星美凯龙的主力店进驻带旺了周边的商业，其周边１００米之内的商铺因为这两个商场而被带动了起来。周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 4、关注品牌效应 “梦想不再是梦想，相信品牌的力量” 商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同