战场——商业地产运营与操作详解.ppt

战 场 ——商业地产运营与操作 公共空间、广场与聚客关系 外部广场与商业入口紧密关系 内部公共空间与聚客、分流关系 香港太古广场 公共空间和租售面积之比约为：4：6 内部公共空间与聚客、分流关系 餐饮娱乐休闲设计 　 餐饮及娱乐休闲设施是商业规划的重要部分，对吸引人流作用非常明显，也是购物中心体现机能与休闲机能的常用手段。Shopping Mall一般设有电影院（一般有三个放映院以上）和儿童游乐为主题的“冒险乐园”，以及相对集中的餐饮区。 美食广场和真冰场规划在一起，并留出大量空间，是驻留客户的重要方法 万象城 招 商 运 营 招商的重要性 ■没有租赁商业中心将没有收入 ■租赁决定商业中心市场价值 ■没有出租空间表示空间闲置，而高空置率通常转变成购物中心管理与市场行销头痛的课题 ■成功的租赁不仅表达商业中心的现况，且反映市场未来的驱势：它可以预测市场改变并在空置发生前已有应对策略。 招商前的重要工作 招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的过程，为达成这一目标，必须对购物中心本身及其既有的业种组成先进行了解和分析，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，必须先了解你所经营购物中心的类型是什么？是什么样的档次定位？其主要的客源是什么？ 在分析之后，你将得出： ■哪里存在着业种业态组成的落差。 ■谁是最适合去弥补这一落差的业种 。 ■哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应 。 招商前的重要工作——研究业种业态组成 仔细研究购物中心目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位： ■深入了解购物中心业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位 ■决定购物中心定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。 ■决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅 。 招商前的重要工作—— 归纳招商道具内容 ■可出租楼地板面积。 ■停车场出入口和卸货区。 ■停车位数量 。 ■有关本基地土地使用分区的问题 。 ■有关本资产的限制，包括招牌限制等 。 ■停车场的区位楼层及与购物中心其它部份的关系及其出入口。 ■购物中心剪力墙所在的位置。 ■总体描述和内外部交通条件 招商前的重要工作—— 归纳招商道具内容 ■用电量、暖气通风及空调的使用年龄及状况 。 ■楼层的高度 。 ■最接近的卸货区域 。 ■食物零售商的油脂处理槽位置 。 ■供水及下水道管线位置。 ■空置空间的形状。 ■后场空间是与购物中心结合或连接在一起 。 招商—— 团队组织和运行架构 招商部 审计部 法务部 财务部 电子组 主力店组 服饰组 精品组 餐饮娱乐组 商家 商家 商家 商家 商家 商家 商家 商家 商家 商家 招商—— 适时研究市场 ■对于市场的变化保持敏锐度 ■定期进行市场调查 ■运用市场研究的结论确定哪一类零售商需要增加和减少 招商—— 研究竞争者 ■最近的竞争者 ■竞争的焦点所在 ■哪些是您必须要面对的竞争 ——了解承租户的基本资料和租赁契约摘要以及租约到期日，将此对照其营业表现，事前计划哪些店家可能必须离开，而哪些店家将需要重新续约，例如，摘要分析可以显示出店面大小是否正确，也就是说就其所经营的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租赁契约到期前二年，评估未来可能闲置的营业空间。 ■如何使竞争者所提供的与你所提供的有所分界 招商—— 市场耕耘作业 ■先行认识购物中心欲招揽的店家所有人 ■尽可能了解可能进驻店家竞争者的动态，进驻厂家将敬重你对他们所经营行业专业上有通盘的了解。 ■尽可能了解每一可能进驻店家的营业行为模式。 ■建立可能进驻店家名称总表并将的排序从最优到最差 ■向可能进驻的店家请教他们行业的问题以便建立个人热悉该行业所面临的事情，什么是有效的，及什么是无效的。 * * 主讲：张文泉 ■ 只限于销售的商用物业项目叫 “地产商业” ■ 统一运营的经营主题平台叫 “商业地产” ■“地产商业”类型的物业项目核心竞争力 ■“商业地产”类型的主题平台核心竞争力 ——产品 ——运营 ■用物业管理的观念经营商业地产的组织叫“团伙” ■用统一运营的理念运营商业地产的组织叫“团队” ■销售型的物业项目增值是在销售完成就已经体现出来，而一个商业项目的增值是在开业之后，通过商业运营和管理来实现的。 ■商业地产的运营管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题平台上来。 ■不能统一运营管理的商业地产，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营的内容和结构关系 统一运营 统一招商 管理 统一营销 统一服务 监督 统一物管 “统一招商管理”是后序三个统一工作的基础。