长春市场调研及取地研判修改稿详解.ppt

地块东侧紧邻雾开河但河道较窄，后续利用需整治、美化；周边路网完善，道路宽敞 长吉高速 东吉林大路 雾开河 长双烟铁路 S102 130亩市政公园 市政公园 东吉林大路 长双烟铁路 长吉高速 雾开河 2.1、项目发展优势/ 资源条件 2.1、项目发展优势/ 意向进驻商家 区域前景被诸多商家看好，目前已有王府井百货及奥特莱斯与政府签订意向协议，拟选的地块与本项目地块南至仅一路之隔 奥特莱斯拟选地块 王府井百货拟选地块 本项目 1、由于区域内无成交地价参考标准，可实行按基准地价出让，后期政府采取变相返回形式给予补偿； 2、目前长春土地出让采取政府办公会“一事一议”的原则。 ——初步调研获取信息 2.2、政府引资态度 本地块虽不处于核心发展区域内，但该区域对外辐射的地缘优势明显 区域内功能缺失，存在市场空白 区域发展 政府推广本区域不久，地块周边尚未成为开发热点，但意向投资客户已开始关注 现阶段介入时机较为合适，具有获取超额收益的可能性 介入时机 土地价格 相关优惠条件 取地与否核心 项目进驻意向综合考虑—— 项目区域存在获取超额收益的机会，可考虑进一步接洽 叁 PRICE JUDGE 取地价格判断 3.1地价估算 3.2取地价格建议 3.1、地价估算/项目基准地价 商业 住宅 工业 Ⅰ 一类 9500 3800 1700 二类 6000 Ⅱ 一类 6800 2900 1500 二类 4000 Ⅲ 一类 4000 2000 800 二类 3200 Ⅳ 一类 2800 1600 620 二类 2200 Ⅴ 一类 2000 1300 480 二类 1500 Ⅵ 一类 1400 1000 384 二类 1100 Ⅶ 900 700 - Ⅷ 700 500 - 注：长春市2010年公布的基准地价标准 单位：元/平方米 长春市基准地价标准表 长春市2009年住宅用地基准地价图 长春市2009年商业用地基准地价图 按照此标准，本项目所处区域为Ⅷ类区域的外围，商业和住宅基准地价分别为700元/平米，500元/平米 3.2、地价估算/项目收储地价 政府收储成本 =报批手续费+征地补偿及有关税费+拆迁补偿费+市政配套费+其他（土地管理、贷款利息及收费等） 七类区 50元/平米 朝阳区 永春镇的农丰村、平安村、长岭子村，乐山镇所辖各村 二道区 英俊镇的四合村、赵家村、岗子村、泉眼村、胡家村、劝农山镇辖各村、四家乡辖各村 经开区 毛家村、隆东村、新农村、朝阳村位于绕城高速公路以外的区域 高新区 一间村、隆北村、太平村、兴华村位于绕城高速公路以外的区域 净月区 新湖镇所辖各村 四、征收土地时，安置补助费按征地区片综合地价的70%计算，土地补偿费按征地区片综合地价的30%计算。 五、建设项目经批准占用国有农用地和未利用地的，比照该区域内征收集体土地的征地区片综合地价给予补偿。 六、被征收土地上有青苗的，菜地上的青苗按照3.5元/平方米给予补偿；其它耕地上的青苗按照2.0元/平方米给予补偿。 二道区政府对外宣称的1000元/平米的收储成本存在较大谈判空间，估算的收储成本在400-600之间 列项 单价 （元/平米） 备注 报批手续费 —— 土地补偿费 15 综合地价30% 安置补助费 35 综合地价70% 青苗补偿费 3.5 拆迁补偿费 100-200 地上一砖混结构，单层民宅为主 市政配套费 150-200 根据经验估计 其他（土地管理、贷款利息及收费） 100-150 2-3年期土地整理全额贷款利息反算估计 合计 403.5-603.5 （未包含报批手续费用） 项目取地价格建议—— 按照政府公布的基准地价，本项目的住宅为500元/平米；商业为700元/平米 根据对收储成本的分析和初步测算，若可按收储成本取地，400-600元/平米为较为合理的区间； 2、按收储成本取地，换算成亩建议地价区间为27万～40万/亩。 建议一：按基准地价取地 建议二：按基准地价取地 1、按收储成本取地，换算成亩建议： 住宅地价区间为33万/亩； 商业地价区间为47万/亩 在不同取地成本下预计收益分析—— 下一步工作安排 计划一 集团决策层近期前往长春，与长春市高层领导进行进一步接洽 计划二 根据接洽结果，安排详细项目定位报告的编制 计划三 同步接洽规划设计院，待项目定位确定后立即开展概念性规划设计，并制作宣传片 谢 谢 ！ | * 本报告是严格保密的。 | * 长春项目前期市场调研分析报告 中汇城战略研究发展中心 2014年10月 前 言/城 市 概 况 汽车城 国际轨道 交通之都 三大经济 发展引擎 农产品交易 博览之都 长春市以汽车、轨道车