长投汉口华商业定位及招商执行详解.ppt

项目商业租金价格建议 以现阶段区域商业的市场租金价格现状，与周边项目进行对比 预估本项目商业一层平均租金为3.12元/㎡/日 二层租金=一层租金*60%=1.87元/㎡/日 三层租金=一层租金*40%=1.25元/㎡/日 综合三层租金水平 本项目商业平均租金2.08元/㎡/日 租金策略 第1-2年 商场开业初期，是经营起动阶段，不论商户还是管理公司，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，建议第1—2年的商铺租金不作递增。 第3年开始 经过2年的市场培育和商场营运，随着经营逐渐走向正轨，商场品牌的确立，开始进入新的阶段。建议商铺租金从第3年开始递增，第3-4年租金标准建议每年递增6%，第5年租金递增8%，第6年开始根据商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。 周边商业项目售价梳理 项目名称 商业售价 （元/㎡） 一层平均售价 （元/㎡） 返租年限 返租比例 一层实际租金 （元/㎡/日） 折算一层售价 （元/㎡） 汉口城市广场 一层：43000 二层：23000 三层：16000 43000 5年 每年约7% 4 约35150 幸福里 一层：35000 二层：25000 三层：20000 35000 5年 每年约6.5% 3.5 约29925 百步亭金桥汇 一层：35000 二层：30000 三层：20000 35000 7年 每年约6.5% 3.5 约27895 百步亭百街茂 27000 27000 / / / 27000 海赋江城 两层整体出售 22500 30000 / / / 30000 项目周边商业项目商业租售模式较为丰富，汉口城市广场、幸福里和百步亭金桥汇为带租约销售，而百街茂和海赋江城则为纯销售。周边项目一般返租年限为5-7年，返租比例一般在每年6.5%-7%之间； 折算销售价格，汉口城市广场销售价格最高，一层为35150元/㎡。 项目商业销售价格建议 因素 权值 汉口城市广场 幸福里 百步亭金桥汇 本项目 地理位置 15 10 8 7 7 交通条件 12 10 9 9 8 周边环境 8 7 7 7 6 商业环境 12 7 7 6 7 商圈规划 10 7 7 6 7 升值潜力 8 6 5 5 5 人流量 12 9 8 7 8 商业规模 15 13 10 11 10 停车位 8 6 6 6 6 总分 100 75 67 64 64 比较权重 30% 50% 20% 一层平均售价 （元/㎡） 35150 29925 27895 类比均价 29995 28585 27895 　 类比值 8998 14293 5579 28870 项目商业销售价格建议 综合后湖区域带租约销售的模式，建议本项目采取5年包租年限，以前2年每年6%，3-4年每年7%，第5年8%的返租比例，5年合计返租34%。 按以上28870元/㎡的一层商铺折算价格，3.12元/㎡/日的一层租金价格进行推算， 预估本项目商业一层平均售价为35233元/㎡ 二层售价=一层售价*60%=21140元/㎡ 三层售价=一层售价*40%=14093元/㎡ 综合三层售价水平 本项目商业平均售价23488元/㎡ PART 6 近期沟通商户情况 项目商业市场研究 商户访谈 项目商业定位 项目招商工作计划 项目租售价格及策略 近期沟通商户情况 总联系客户：200家 拜访商家：20家 前期意向客户：18家 项目已洽谈商家汇总 项目已洽谈商家情况 业态 品牌 开店面积 联系人 职务 对本项目的看法 餐饮 香籁 200-500 梁小姐 市场经理 想了解项目的进度及主力店商家入驻的情况 参谋天下 500-1000 张总 副总 对后湖片区不太看好，但是还是想了解项目具体情况 傣妹 300-800 卢经理 市场经理 想先了解项目资料 德庄火锅 500-800 梁先生 拓展经理 要了解项目进度，以及引进的主力商家 户部巷 800-1000 夏总 副总 先提供项目资料后再联系 皇冠蛋糕 50-100 陈先生 拓展经理 需要提供项目资料 休闲娱乐 欢乐汇 2000-3000 韩总 执总 需要做详细的后湖区域的市场调研 欢乐空间KTV 1500-3000 韩总 执总 首先需要项目资料，了解项目基本情况 钱柜KTV 1500-5000 许总 副总 需要明确租金情况及优惠政策 水之梦 3000-5000 张总 副总经理 需要了解租金及优惠政策 大自然沐足 1000-2000 唐总 经理 主要看项目租金，以及招商优惠政策 零售 宝岛眼镜 100-200 杨先生 拓展经理 需要临主干道，需要到项目现场考察 业态 品牌 开店面积 联系人 职务 对本项目的看法 餐饮 老村长 2000-3000 关先生 总经理 对后湖未来比较看好，主要看项目租金，以及开