土地增值税清算技巧与汇算清缴热点难点问题-精要点分析.docVIP

大成方略纳税人俱乐部讲稿 土地增值税清算技巧与 汇算清缴热点难点问题 第一部分土地增值税清算基础知识 第二部分清算收入的审核 第三部分 税前扣除原则 第四部分 转让税金的审核 第五部分 利息支出的审核 第六部分 期间费用的审核 第七部分 开发成本的审核 第八部分 汇算清缴热点问题 第一部分：土地增值税清算基础知识 一、土地增值税清算概念 二、增值额和扣除项目 三、开发成本的口径 四、税率的形式 五、清算对象（重点） 六、清算条件 七、清算审核 八、补缴土地增值税 九、清算后再转让 一、土地增值税清算概念 《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）第三条规定，“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。” 二、增值额和扣除项目 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括： 1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等； 2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等； 3、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。三、房地产开发费用的扣除问题……（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税暂行条例实施细则第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 　　（一）增值额未超过扣除项目金额50% 　　土地增值税税额=增值额×30% 　　（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 　　（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 　　（四）增值额超过扣除项目金额200% 　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 第二十六条　成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：一、土地增值税的清算单位湖北省地方税务局关于印发湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知鄂地税发〔2008〕207号清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知琼地税函[2007]356号十、住宅和非住宅的确认问题湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知鄂地税发[2008]211号三、关于清算计算口径的问题 1、《土增税细则》第八条： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。 2、财税[1995]48号十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。（要求按“二条线”核算，如果不分开，一条线就不能享受免税） 3、财税[2006]21号第一条： “纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”（要求按“两条线”核算） 4、财税[2006]21号第三条： “?各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。 5、国税发〔2006〕187号第一条： “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。　“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。 注：上述规定有漏洞，有的地产商故意不分开核算，这样就可把盈利高的店面等非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块，互相抵补后，总体的增值额就少了，就可少交土增税。 因为企业方会辩解说国税发〔20