【税收筹划课程系列讲座】第讲个人出租房屋纳税筹划.分析报告.pptVIP

第8讲 个人出租房屋纳税筹划 主讲 杨映忠 西南大学 经济管理学院  个人出租房屋需要交什么税？如何合理避税？ 目 录 个人出租房屋需要交哪些税 出租房屋避税途径 一、个人出租房屋需要交哪些税 个人出租房屋用于非营业用房应缴纳税 个人出租房屋用于营业用房应缴纳税 个人转租出租用房应缴纳的税 1.个人出租房屋用于非营业用房应缴纳税 征收税种 计税依据 税率 房产税 租金收入 4% 营业税 租金收入 1、低于起征点的，不纳税； 2、超过起征点的，按全部租金收入的3%减半纳税（【2008】24号） 城市维护建设税 营业税税额 纳税人所在地在市区的7%；县城、镇5%；非市区、县城、镇的1% 教育费附加 营业税税额 3% 个人所得税 应纳税所得额 10%（2001年1月1日起） 印花税 免征 2.个人出租房屋用于营业用房应缴纳税 征收税种 计税依据 税率 房产税 租金收入 12﹪ 营业税 租金收入 1、低于起征点的，不纳税； 2、超过起征点的，按全部租金收入的5%纳税 城市维护建设税 营业税税额 纳税人所在地在市区的7%；县城、镇5%；非市区、县城、镇的1% 教育费附加 营业税税额 3% 个人所得税 应纳税所得额 20﹪ 印花税 租赁金额 1‰ ；税额不足1元，按1元贴花 个人所得税应纳税所得额的计算方法为： （1）每次（月）租金收入额不超过4000元的， 应纳税所得额= 每次（月）收入额-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）-800。 （2）每次（月）租金收入额在4000元以上的， 应纳税所得额=【每次（月）收入额-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）。 允许扣除的相关税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加和印花税，不能扣除个人所得税。 3.个人转租出租用房应缴纳的税 征收税种 计税依据 税率 房产税 不征收 营业税 转租价款 1、低于起征点的，不纳税； 2、超过起征点的，按全部租金收入的5%纳税 城市维护建设税 营业税税额 纳税人所在地在市区的7%；县城、镇5%；非市区、县城、镇的1% 教育费附加 营业税税额 3% 个人所得税 应纳所得额 10% 印花税 租赁金额 1‰ ；税额不足1元，按1元贴花 转租房屋的个人所得税应纳税所得额的计算方法为： （1）每次（月）转租收入额不超过4000元的， 应纳税所得额= 每次（月）转租收入额-原租入租金-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）-800。 （2）每次（月）转租收入额在4000元以上的， 应纳税所得额=【每次（月）转租收入额 -原租入租金-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）。 允许扣除的相关税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加、印花税和向出租方支付的租金，不能扣除个人所得税。 二、出租房屋避税途径 （一）利用税收优惠，合理避税 （二）利用“起征点”，合理避税 （三）正确计算各项扣除税费，有效节省个人所得税 （一）利用税收优惠，合理避税 案例1：甲有一套位于市区的房屋准备出租，现有乙、丙两人分别出价3000元/月及2900元/月要求租用。其中，乙租入该房后将用于经营餐饮业，丙用于居住（当地个人出租房屋营业税起征点为2000元）。如果从税收角度考虑（只考虑征收营业税、城建税及教育附加、房产税和个人所得税，其他税费不计），甲租给谁更有利？ （通过计算得出结论，修缮费不计） ①如果甲将房屋作为经营用房出租给乙，该月应缴纳税： 营业税=3000×5%=150（元） 城建税及教育附加=150×（7%+3%）=15（元） 房产税=3000×12%=360（元） 个人所得税=（3000-150-15-360-800）×20% = 335（元） 税费总额= 150+ 15+ 360+ 335= 860（元） 则甲每月实际收入=3000- 860 =2140（元） ②如果甲将房屋作为非经营用房出租给丙，该月应缴纳税费： 营业税=2900×3%÷2=43.5（元） 城建税及教育附加=43.5× （7%+3%） =4.35（元） 房产税=2900×4%=116（元） 个人所得税=（2900-43.5-4.35-116-800）×10% =193.62（元） 税费总额=43.5+ 4.35 + 116 + 193.62 = 357.47 （元） 则甲每月实际收入=2900-35