【案例研究】【二线城市市级超大型购物中心+步行街】@【武汉光谷·世界城】.分析报告.pptVIP

经营功能定位 2. 一期业态规划： Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 Ⅲ. 项目经营定位 经营功能定位 3. 商铺搭配比例分析： Ⅲ. 项目经营定位 经营功能定位 4. 功能业态统计表： 四、规划设计 规划设计 总体规划设计 项目与规划： 世界城·光谷步行街总占地41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长的纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全也太、复合型超级商业步行街区，其中商业面积高达40玩平方米。 世界城·光谷步行街的总体规划体现了鲜明的“一条龙”特征。龙头在西，步行街为龙身，龙尾在东，有十分强烈的起承转合的建筑空间秩序感。 同时，项目有在内部形成了三纵三横的市政路网规划，有两条车行道中夹步行街，大量的地下层停车空间，公共汽车首末站设在步行街中端，满足消费的便捷性。 Ⅰ. 项目总体规划设计 Ⅰ. 项目总体规划设计 世界城·光谷步行街正对珞瑜路环形路岛，环形路岛是交通的中心。因此，世界城·光谷步行街规划的核心策略就是要将人流和车流引过来。然而，世界城·光谷步行街的建筑走向却是从西北角至东南角，从环形路岛直接关山一路。这一走向是存在较大的问题的。其问题的症结在于人流及车流从西北角至东南角是从主干道通向次级干道。从主要的城市空间通向次要的城市空间。这一走向除了商业之外，不再具有较大的城市交通功能。这势必会导致这一走向的人流及车流效率降低，大大降低沿线物业的商业价值。 世界城·光谷步行街从西北角至东南角的步行街长度为1350米。对于步行街来说，这是一个较长的尺度。（国内外步行街的成功经验是步行街长度在５００－７００米左右最适宜，而超过此长度的，其游客流动量会急剧下降。）在缺乏城市交通功能带动的情况下，将人流及车流从主城市空间引入1350米的纵深，这是一个极大的挑战。 龙头部位组团集中了家乐福及大洋百货，是商业的核心，消费者在此已经基本完成消费。由于这一强势的商业地带存在，很难吸引消费者再往弱势的步行街前进。同时，步行街两侧缺少商业空间的纵深，也是吸引人流的不利因素之一。 从现实来看，世界城·光谷步行街虽然具有地段的优势，但是劣势同样非常明显。如何弱化劣势，强化优势，提高物业的商业价值，世界城·光谷步行街针对性的规划方案有： 通过特色建筑吸引消费者向商业纵深前进——世界城·光谷步行街由九大组团组成，其中有五大风情、十大广场，主街道是世界城景观的主要展示区，逛世界城就是在欣赏“万国建筑博览”。 通过对步行街的级别划分解决空间的单调——传统的步行街街道宽敞笔直，一通到底。其结果是，有街无市，过客不留人。世界城将街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在16-18米之间；次街设置在6-8米之间，主要功能是购物；内街则强调纯粹的购物行为，设置在3-4米之间。 通过空间的营造创造舒适的购物感受——整个步行街主次街道将形成树状形结构，购物逛街者在主街道上每走一段，都能不断找到新鲜的空间。 由此可见，世界城·光谷步行街针对自身的劣势进行了相应的规划设计，这些方案虽然不可能完全化解其劣势，但对项目的可持续运营及提升整体物业的商业价值还是产生了很大的作用。 Ⅰ. 项目总体规划设计 五、招商与推广 招商与推广 招商策略 推广策略 Ⅰ. 招商策略 招商宗旨 消除隐忧，保证销售。 招商不以赢利为首要目的，主要是全力消除后续经营隐忧，化解销售风险。 “控制重点、控制轴心、控制形象”三原则 本案经营模式以招租经营（主力店、人气店）+售后委托经营（形象店）+售后自营三种方式结合，主力店以提升商业辐射能力、维持形象、稳定人流和商业结构为目的，力争引入国际品牌店，合理分布在步行街各个主题区内；步行街主街以售后委托经营为主，引入品牌专卖店，提升形象，但在销售或招商过程中应适量满足自营投资客的需求，前提是有一定的成功营业经验，具备合法经营手续，并服从商业管理公司的统一管理。外街售后自营，活跃市场。 招商策略 Ⅰ. 招商策略 小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统一管理、统一经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了；但大型购物中心和步行街即使将商铺销售一空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段的完结，其中最重大的工作是筹措开业，即招商、招租。 招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约，必能让投资者增强投资信心。 由于市场竞争激烈，资金回笼的压力越来越