商铺培训解析.ppt

1.3商铺综合补充 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。 商业业种业态局限性差异 ，营业时间差异 ，行业规划调整风险差异 ，物业运行费用差异 。 1.4商铺投资的概念 商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。 商铺投资特点 俗话说：家有万贯，不如有个店面、一铺养三代。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自各大中小城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。 1.5投资特点 ①商铺投资的稳定性特点 ，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。 租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 ②商铺增值的特点 　 商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。 ③商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。 1.5投资特点 ④商铺的投资潜力 　目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间 ⑤商铺可出租、可经营，方式灵活 商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前市场商铺投资的回报率为10%～14%。 1.6购买说明 开发商手上直接购买，和二手交易（两者区别是，开发商手上购买属于原始股，有保障，受市场监管价格合理，时机好，产权年限长，收益高，二手购买价值会随时间推移不断攀升，核心片区二手购买供应量不会太大，年限少，投入成本大，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无法赢利出手，那么投资失败将不可避免。） 1.7商铺投资比较 ①商铺投资与证券投资 商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。 当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，那么哪种更有保障相信大家都有判断。 1.7商铺投资比较 ②商铺投资与住宅投资 商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。 商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的 ③商铺投资与写字楼投资 写字楼投资收益跟城市经济发展有很大关系，那么就现在信阳发展来看，目前写字楼的收益还是远远不能和商铺的收益率想比较的，就算现在北京来说写字楼的收益也不过才10%，但市场供应