万科财务报表分析报告.ppt

小组成员: 张 怡 严 玮 樊春芳 赵蒙娇财务报表分析目录 公司简介（分五个方面） 资产负债结构分析 财务指标分析 杜邦分析 竞争对手及行业平均比较 风险提示与建议 公司简介 光辉历程 万科前五位持股股东 关联方 万科是一艘庞大的航空母舰，其关联公司有134个。其中受其控制的企业有120家，合营企业4家，联营企业9家，还包括其实际控制的中国华润总公司。 2006年度，无重大关联交易。 截止至2007年，万科为17个企业(15个为关联企业)，共累计担保达343600万元。 房地产业特点 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。 主营业务分布 万科集团资产结构表 财务指标分析 偿债能力分析 资本结构分析 投资报酬能力分析 营运能力分析 获利能力分析 现金流量分析 万科偿债能力分析 ——短期偿债能力 ——长期偿债能力 一 、营运资金 单位：万元 二、流动比率 三、速动比率 四、超动比率 五、现金比率 六、其他指标 一、利息保障倍数 二、长期负债与营运资金比率 三、有形净值债务率（%） 四、负债÷EBITDA比率 五、全部资本化比率 资本结构分析 一、资产负债率（%） 二、权益比率（%） 三、权益乘数 四、产权比率（%） 五、财务杠杆指数 偿债能力与资本结构分析小结： 流动比率、速动比率、超动比率、资产负债率、产权比率和长期债务与营运资金比率05年以后都有所增加，公司短期偿债能力增强，长期偿债能力有所下降。这是由于公司债务结构发生变化，长期借款比重上升，而短期借款比重下降，长期偿债能力下降；同时预收账款和其他应付款在流动负债中的比重有所上升，公司短期偿债能力增强。 投资报酬能力分析 一、总资产报酬率（%） 二、净资产报酬率（%） 三、资本金报酬率（%） 万科营运能力分析 · 万科营运能力处于行业领先水平。尽管公司近年来规模 扩张的很快，营运能力有所下降，但仍高于招商、保利和金地;盈利能力则得益于项目多布局在经济核心区，不断增强，且强于招商、保利和金地。 · 纵向比较，03年以来，公司的存货，总资产和流动资产周转率在下降，而应收账款周转率在上升，公司营运能力在下降，但公司项目销售质量较高，这主要是由于公司规模扩张较快，项目储备和股权投资不断增长所致。 · 横向比较，与保利、招商和金地比较，存货，总资产和流动资产周转率处于最高，公司在规模不断增加的情况下，营运能力仍较高。而应收账款周转率相对较高，公司货币资金在资产中的比重相对较高，公司短期偿债能力较强。同时，公司总资产周转率较高，说明公司销售能力和盈利能力较强。  资产运用效率分析 营业周期和现金营业周期 万科营运能力小结 万科营运能力有所下降 公司应收帐款周转率，07年有较大幅度上升，公司产品销售质量较高。但是，资产周转率 和存货周转率有所下降，公司营运能力也有所下降。这一方面由于公司规模逐年扩大，另 一方面在于，07年新开工面积中装修房比例同比提高20个百分点。08年将是拿地或进行并 购的好时机，因此08年万科的新增土地规模仍然很大，而且08年新开工面积中装修房比例 进一步提高，公司周转速度进一步放缓。而随着公司工业化技术的推进，将提升公司的周 转速度，打破公司发展的规模瓶颈。 万科适时敏捷调整公司营运 存货周转率的不断下降，导致公司存货的积累。而存货的增加，不仅带来资金占用问题， 而且必然带来周转速度的下降，进而降低公司的资产报酬率。因此，如果近两年万科继续 维持06年甚至更高的拿地规模，必将带来上面的结果。然而，万科07年四季度基本未拿 地，07年新增土地规模较06年有所下降，一方面说明了，考虑资金问题的同时，也为08年 资源整合做准备；另一方面，企业的现状也