世联中山远洋城大盘开发营销总结.分析报告.ppt

中山：靠近主轴线，城市、人口、经济正在被全面拉动。。。 谢谢聆听 第二部分 产品定位 尊域 领域 美域 半山别墅 博览中心 领域区户型配比 面积 套数 套数比 140 332 50% 160 122 18% 190 102 15% 255 105 16% 总计 661 100% 尊域区户型配比 面积 套数 套数比 140 125 29% 160 165 38% 190 61 14% 230 84 19% 总计 435 100% 半山别墅户型配比 户型 套数 套数比 800 4 2.5% 600 5 3.1% 500 57 35.8% 464 8 5.0% 307-347 85 53.5% 总计 159 100.0% 项目定位下的坚持 坚持一，专注做中大户型，为改善性客户提供品质产品 坚持二，坚持做一梯2户，少量一梯3户，保证产品的舒适性 坚持三，坚持中高端的客户定位，实现品质大盘的客户的持续滚动 客户需求： 6成的客户要求一定要保证朝向，景观可以差一点，中山人要求主卧和客厅的朝向最佳为东南，其次为南相。 中山人非常相信风水，设计中必须关注风水因素，水必须是活水，窗，门不得正对道路以及任何尖角或柱 中山人认为最好的小高层应当是通透的1梯2户，1梯3户如果通透性好的话也能接受，但不要出现1梯4户及以上。 从万科城市风景的合院美墅销售情况看，中山人并不接受围合的排布，认为私密性太差。 中山人强调小区的安全性。 规划建议点： 保证大部分产品的朝向为东南向，南向；尽量不要出现西南向，东西向产品；不要出现环状布置，尤其小高层，若无法避免，则此类较差朝向尽量排布两房的小户型。 设计中必须关注风水因素，水必须是活水，窗，门不得正对道路以及任何尖角或柱 小高层为1梯2户排布，局部可以出现通透的1梯3户，不要出现1梯4户及以上。 不要出现全围合和、 半围合结构，可出现部分半月形排布 考虑社区与会展中心在空间上的连接，在此基础上适当考虑对于昌生地产的排斥。 组团设置，组团间相对封闭，组团内相对开放。 窗正对尖角柱 物业建议 湿地 A B 主入口 建议： 主入口建议设置于B处，若设于A处，则社区入口正对兴政路，有碍风水，此外，A入口过于接近昌生地产项目，弱化了本项目与会展中心资源的独占性。 主入口北部的湿地，建议更改为绿地，原主入口北边有水，有碍风水，此外，中山本地人相对而言更喜欢绿地，绿地的维护费用较低。 长命水引出之流，进入社区内部，若仅从社区正门经过从东侧流过，不合风水聚财的说法 主入口可采用缓坡式逐渐进入社区，与主入口北侧绿地相容，过渡。 建议将进入社区的兴政路改道，使其成为小区内道路，同时不穿越长命水。 通过规划，整合社区与会展中心的资源，形成体系 组团规模控制在占地10万，建面20万以内，防止过大。 兴政路 昌生地产 山顶休闲会所 主题运动会所 学校，幼儿园 商铺，中型超市 商铺 高档超市，高档餐饮 集中商业 过渡 商铺 风情商业街 物业建议 开放社区，封闭组团 客户需求的配套－最关注的配套是教育，运动，休闲和商业 商业 教育 休闲娱乐会所 运动 医院 车位 书吧 儿童戏水池 亲子园 电影院 茶馆 小学 超市 配套关注因素 当前客户对于项目区域最大的担忧是距离商业中心过远 绝大多数客户选择本项目区域的购房目的都是自住，因此，配套的功能核心应该满足第一居所的要求，兼顾少量第二居所的度假需求 休闲娱乐－没有明显的具相，但对孩子的娱乐，以及粤式文化中的饮茶提及率较高 商业配套－客户最为关注的是大型超市，大型百货和中高档餐饮 教育设施－客户最需要的是小学，尤其是知名小学；对于图书馆也有相当比例需求 物业建议 观点：营销配合，及时调整 世联观点 营销现场持续的了解和分析客户需求，及时的提出调整意见，提供更加符合客户需求的产品 更重要的是营销配合和过程中调整 经验总结 改善性住房客户，通常会对物业形态的改变，需要从平层换为复式、联排或独栋，因此，200㎡以上的大平层不易过多，避免产品之间内部竞争。 400㎡以上的独栋别墅，由于其总价偏高，相应的客户群缩小，尤其在非强势景观资源情况下，保持小额比例 功能空间上，中山客户好客，喜欢公共空间大，因此某种程度上客厅、餐厅、厨房的大小要求略高于卧室空间 中山客户讲究实用，且喜欢大家庭居住，因此即使是大平层，其赠送部分也应尽量可以改房间，客户可以根据自身需求，灵活改动。 第三部分 营销经验 观点：营销体系，承传创新 世联观点 对于营销体系而言，需要对既有成功成熟产品和经验的承传，又要结合新形势下进行创新和丰富。 大盘启动、营销配合、共识执行是关键 大盘营销创新 关键点： 借势奥运，营销创新，形象提升，坐视全城 营销动作： 1、营销活动：借助奥运题材，将促销优惠与奥运赛事紧密联系，保