湖南怀化房地产市场研究技术分析.ppt

湖南怀化项目市场研究　 天龙御园 个案分析 价格 2007年1月开盘，开盘起价1600元/平方米，2007年7月起价1780元/平方米，均价2100元/平方米，价格半年内增长了约11.2%，平均月增长1.87%。 目前该楼盘的平均销售价格在怀化同类住宅产品中居于前列，位置、节能环保材料的运用是其主打卖点，也是其高价格的主要支撑。 天龙御园 个案分析 销售 整个项目销售期分为两期，一期推出1、3、4号楼，期房销售；二期推出2、5号楼，现房销售。 一期2007年1月开盘，约350套左右。从销售速度看，平均每月销售10套左右。二期现房推出，推出时间约2008年初。 该项目整体户型偏大，总价相对较高对，对其销售速度有一定的影响。 天龙御园 个案分析 客户 来源 当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。 付款方式 50%按揭贷款，50%一次性付款。一次性付款比例较高，反映了当地人购房观念相对保守，也反映了房价收入比处于 一个比较合理的水平。 购买用途 均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。 天龙御园 个案分析 借鉴 建筑节能产品的 运用以及其它新技术的引入。 现房销售以增强购房者对开发商的信心，树立品牌度。 对本案启示 规避 户型面积偏大，造成了一定的销售压力。 均为32层塔楼，行列式楼体布局，缺乏韵律感。 个案分析 银湾小区 位置：怀化市迎风东路与顺天路交汇处。 周边重点学校：三中和四中、迎丰路小学、星光试验学校。 银湾小区 个案分析 规划：占地面积7.4万平方米，建筑面积15万平方米，8栋多层、两栋9层小高层、两栋22层高层。 户型 主力户型面积：多层130-160平方米，高层、小高层160平方米以上。 银湾小区 个案分析 银湾小区 个案分析 销售情况 70% 1500 1300 多层 50% 1800 1600 2006年底 高层 三期 90% 1400 1300 2006年初 小高层 二期 100% 　 650 2003年 多层 一期 销售率 现时价格 （元/平方米） 开盘价铬 （元/平米） 开盘时间 产品类型 分期 银湾小区 个案分析 销售情况 该项目销售情况良好，三期第一批多层在2006年12月23日开盘当天完成两千万的销售业绩；三期二批多层于2007年4月21日公开选房活动当日完成80%销售量。 从推广方式看，该项目主要依靠口碑传播。位置、工程质量、开发商品牌度是其销售良好的主要推动因素。 银湾小区 个案分析 客户 来源 当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。 付款方式 60%按揭贷款40%一次性付款。 购买用途 均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。 银湾小区 个案分析 开盘价（元/平方米） 推出情况 多层 小高层 高层 分期情况 银湾小区 个案分析 借鉴 重视工程质量，注重口碑，树立品牌度。 多层-小高层-高层+多层的产品开发模式反映了目前区域房地产产品的发展趋势。 户型面积适中，促进了销售。 对本案启示 规避 行列式布局，缺乏韵律感。 园林景观单一。 个案分析 东方新城 位置：主城区东侧，西临城市主干道迎丰路。 道路交通通达，周边配套齐全。 个案分析 规划：占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米，容积率1.6，均为6层板楼。 东方新城 户型 主力户型面积：127-137平方米三居房型。 东方新城 个案分析 东方新城 个案分析 产品 怀化首家采用管道直饮水。 怀化首家采用新型能源：管道轻烃燃气 。 东方新城 个案分析 销售情况 价格：该楼盘2006年10月开盘，开盘价格900元/平方米，2007年7月销售价格1400元/平方米，平均每月增长约5.6%。 销售情况：该项目分两期开发，一期开1-12号楼，共300套左右，目前销售率已达80%，平均每月销售套数20套左右；二期推出13-18号楼，预计2007年8月开盘。 户型面积相对较小、总价相对较低、新产品的采用是该项目销售良好的主要原因。 东方新城 个案分析 客户 来源 政府机关公务员为主，企事业单位工作人员次之。 付款方式 60%按揭贷款，40%一次性付款。公务员为主要群体，因此选用公积金贷款的购房者比例相对较大。 购买用途 均为自住，无投资客。 东方新城 个案分析 借鉴 新能源及新科技的引用。 户型相对较小，销售速度快。 多层仍是当地主流产品。 小区引入了幼儿园。 对本案启示 规避 整体规划单一，无特点。 未来房地产市场判断 ... 小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为需求主流。 将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。 ... 价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，单价3000元将成为市场阶段性支撑高点。 自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。