湖南佳程酒店招商定位技术分析.pptxVIP

湖南佳程酒店——招商定位思路报告旺府地产商业部2014.12.24项目属性分析项目地理位置项目基础数据周边商家布局项目SWOT分析项目地址：劳动西路215号交通状况：五一广场距离酒店2公里；长沙黄花机场距离酒店26.06公里；长沙火车站距离酒店4.55公里周围环境：贺龙体育场（五城会主会场）、黄兴路步行街、白沙古井、天心阁、亚洲第一摩天轮项目位于长沙天心区核心地段，交通便捷，拥有完善配套一层：约3560平方米三层：约2620平方米五层：约2620平方米酒店招租面积：约8800平方米12—24层为酒店式写字楼单层可租面积约：约1033平方米酒店写字楼需可租面积：约13429平方米酒店招商可选择中等规模商户，写字楼房屋结构改动便利项目500米内周边餐饮业较多金融业其次，服饰百货较少本案红线退让较深，需进行展示引导，商业运营需依附酒店本身有限客户群进行消费，如要吸引人客流，需进行精准定位strength.优势weakness.劣势Opportunity.机会Threat.威胁地理位置优越企业影响力较大商户可依附与酒店自身客户消费项目具有较强地标性和辨识度红线退让过深，对于商户引导人流困难停车位较少，无法满足商户开店需求商业、酒店同入口、环岛车流设计等物业硬性条件不利于一层商户对外展示老商圈周边消费群体庞大酒店自身具备高度消费群体集团整体装修提升档次和服务酒店业近期受国家反腐影响较大周边业态多样，竞争白热化国家对酒店经营条件政策修改苛刻项目定位分析定位原则消费者定位商业功能定位商业业态定位整体定位项目定位三原则Ⅰ功能定位原则Ⅱ业态定位原则吻合区域商业发展趋势及政府规划要求以市场需求为导向，满足区域内消费群体需求保证招商顺利完成的基础上，项目价值最大化符合项目整体形象调性重复考虑酒店内部客户消费业态根据项目物业价值特征进行业态合理分布Ⅲ价格定位原则在区域市场租金、销售价格的基础上制定本案的均价根据商家等级、需求面积大小以及口岸的不同制定具体执行租赁价格商业定位需从功能、业态和租金价格三个角度进行综合思考，最终得出的结论才符合市场规律根据前期对市场消费客户群体了解，项目位于侯家塘商圈内，周边客户基本以高端小区人口+上班白领组成，考虑本项目招商特性，属于酒店衍生商业，即后期入驻商户主力人群应针对周边居民、上班白领及酒店客房客户，大多数以目的性消费为主。酒店商业消费者定位：服务并生活于中央商务区高端商务人士根据综合分析，酒店商业消费者定位为“服务并生活于中央商务区高端商务人士”写字楼客户群体素质较高，消费能力强，注重商户品牌和产品品质，热爱生活和运动，大多为集团规模、实力强劲企业根据前期对上班白领群体调研，项目范围3公里内，具有较多的国内外知名企业，此类企业福利待遇好，人员素质高，消费能力较强，且多数为年轻人和中年人。追求物质品质以舒适适合为主，追求品牌。写字楼消费人群定位：集团企业及大中型企业主在以消费者为基础的前提下，结合周边市场业态，确定商业功能，从而契合消费者的消费需求，旺府判断可从以下几种功能业态入手一层：高端零售功能三层：餐饮功能五层：休闲功能奥特莱斯名品折扣HM名品折扣酒店一层建议引进奥特莱斯及HM折扣精品店，利用国际知名品牌折扣优势吸引周边高端消费人群及酒店自身客户城市区域奥特莱斯特点：大品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；小价格——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；近距离——在市区，有公共交通（地铁、公交），交通便捷。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似ShoppingMall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。HM由ErlingPersson于1947年在瑞典创立，主要经营销售服装和化妆品。目前，HM的发展惊人，拥有超过3000家专卖店，足迹遍布28个国家。知名休闲足浴城中餐酒店三层建议入驻养生服务业，满足酒店自身客户同时为周边商务人士提供休闲放松，可引入国内知名养生会所蓝岸国际经营亮点：进门服务——热毛巾消费者进门时，服务员会递上一块热毛巾，既可以增加他们的舒适感，又能缓解饥饿带来的焦躁。等位服务——免费零食专门设立等位区，并配有各种小零食及茶水供消费者免费食用，同时等待时间超过设定时限还可享有特别折扣。卫生间服务——专人细致客人从洗手间走出来时，及时递上一块热毛巾。在洗手间的柜子里，准备了针线包、护手霜、卫生用品、梳子等等上菜服务——时间沙漏15分钟上齐菜，超时菜品全免单。酒店三层建议引入餐饮业态，满足周边消费人群对饮食需求，建议引入具有品质感且价格适中的餐饮店，如食在不一样健身娱乐酒店五层根据面积划分，可入驻国内知名的健身机构，即可满足酒店自身