市场途径详解.ppt

资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法 练习 被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：　 练习 已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。则评估对象于2006年5月的评估价值最接近于： 　 计算思路： 案例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： （1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 （2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 （3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？ 案例2分析 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) (4)价格指数法 是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 评估对象价值 参照物成交价格 （1+物价变动指数） 参照物成交价格 价格指数 适用范围：评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况；且时间差异不能过长。 适用范围：一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。 对此法稍作调整可作为市场售价类比法中估测时间差异系数或时间差异值的方法 例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式则评估对象的评估价值接近于： 　资产评估价值＝10×（1+5%）＝10.5（万元） 案例3：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 案例3分析 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7% ＝331.1（万元） (5)成新率价格调整法 ①原理 　　参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 评估对象价值 参照物成交价格 评估对象成新率 参照物成新率 资产的成新率 资产的尚可使用年限 资产的已使用年限+资产的尚可使用年限 适用范围：一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度存在差异的情况。 案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。 分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63% 案例4分析 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则