苏州壹湖项目商业定位分析报告.ppt

* 壹湖商业定位报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 08 年 07月1日 目录 1 项目基本情况 2 项目周边分析 3 项目整体定位 4 项目价格建议 1.1项目基本素质分析 项目位置：独墅湖西，通达路与 新机场路高架交汇处 项目现状：现房 项目规模：共2排、14席 建筑面积：共1900㎡ 项目层数：单独一层 主力面积：100～160㎡ 项目开间：7～10㎡ 店铺描述：商铺形状较不规则， 每一间商铺内部均有异形柱，异 形柱间距呈不规则排布 1.2项目四至分析 东：壹湖一期管理用房，在 向东为独墅湖 南：邻25号楼，在向南为壹 湖二期 西：圣堤哥商铺，有路直接 通达本项目 北：独墅湖一期 通 达 路 本案 本案 独 墅 湖 商铺 商铺 圣堤哥 壹湖一期 壹湖二期 1.3交通通达性 通 达 路 独 墅 湖 商铺 商铺 本案 本案 人流可通过通达路进入项目； 通达路为双向四车道； 项目与圣堤哥商铺之间有拱门进行联通； 人流可通过圣堤哥商铺引导到项目区位； 项目内部具有内部环线系统到达此处； 目录 2 项目周边分析 3 项目整体定位 4 项目价格建议 1 项目基本情况 2.1项目周边环境分析 项目周边分布着湖岸名家、星屿仁恒等高档楼盘； 本项目距娄葑镇中心有一定距离； 周边商业主要为湖岸名家商业街、塘北社区商业街等小型商业街； 项目位于壹湖内，近邻圣堤哥商业街，圣堤哥商业街约2000㎡，尚未进行定位； 娄葑镇 星岛仁恒 湖岸名家 双冠商服用地 2.2项目周边商业分析 商业位置：与壹湖一路之隔 商业体量：少量商铺，为小区配套 商业业态：1个300㎡左右的华联超 市和社区餐饮 主力面积：50－100㎡ 租金范围：70～80元/㎡·月 商业档次：低档 主力商家：世纪华联 经营状况：良好 塘北社区商业街 2.2项目周边商业分析 商业位置：项目斜对面，约5分钟路程 商业体量：共三条商业街，约5000㎡ 商业业态：社区配套 主力面积：100－200㎡ 商业档次：中档 租金范围：50～70元/㎡·月 主力商家：邻家铺子、兰州拉面、汉堡 小子等 经营状况：部分开业，营业状况良好 湖岸名家商业街 2.3项目周边消费人口分析 壹湖 共14万㎡，一期共268户，8月入住，二期约400户； 建筑面积10万㎡，规划户数350户； 星岛仁恒 通 达 路 新 机 场 路 高 架 独墅湖 壹湖 星岛仁恒 湖岸名家 圣堤哥 建筑面积22万㎡，规划有2000户； 湖岸名家 有一部分住宅； 圣堤哥 项目周边近两年约有10000人入住 2.4壹湖消费人口分析 图：壹湖购买客户职业分析图 图：壹湖购买客户职务分析图 壹湖入住客户以中级主管、高级主管与私营业主为主，在商业需求上更偏向于中高档次的商业要求； 壹湖入住客户主要工作于国企、事业单位、党政机关，其潜在需求偏向于中高档； 项目周边楼盘的入住客户以中高层管理人员为主，以中高档次的商业需求为主； 2.5项目SWOT分析 S(优势) 本项目为一层店面，使用率较高； 周边道路宽广，方便易达； 0(机会) 周边商业较为稀缺； 周边高端人口众多，支持高端消费； W(劣势) 商铺内部有异形柱，招商上存在一定难度； 商业体量较小，不利于主题商业的形成; T(威胁) 项目西侧的圣堤哥商业街给本项目带来一定威胁 未来双冠商服用地给本项目带来一定威胁； 目录 3 项目整体定位 4 项目价格建议 1 项目基本情况 2 项目周边分析 3.1项目总体定位 壹湖社区商业街 项目体量较小 周边尚有大体量商业开发 位于壹湖社区中 为住宅一层底商 社区配套型商业 以服务壹湖社区为主，服务周边高档社区为辅的中高档社区商业街 3.2项目业态定位 方便消费 50-70 ATM机/自助银行/缴费厅等 90-160 修理/生活用品店/干洗等 满足需求 45% 150-300 便利店/鲜花/水果/药店等 生活配套 80-120 书吧等 吸引人流 15% 80-200 美容美发/按摩/SPA等 生活休闲 90-160 饰品等 100-200 数码/音像等 丰富业态 20% 100-200 儿童用品/玩具店 购物 200-300 休闲餐饮(咖啡/茶馆等) 吸引人流 丰富业态 200