深圳鹰生咖啡市场营销方案分析报告.ppt

推广策略 开业前媒体组合计划 广告牌 网络 现场包装 报纸 ＤＭ 短信 SP 形式 工地围档 商户论坛 实景 ？ ？ ？ ？ 推广方向 形象广告 形象 形象 推广内容 项目亮相、形象包装 项目基本信息、客户维护、开盘优惠信息 体验式营销项目整体展示、物料齐全 开始节点 推广策略 报告结束，Thanks！ * 深圳鹰生咖啡市场 营销推广方案 罗文 先生微信） Carl.luo@139.com 2015.3.8 解决核心问题 本次讨论重点是明确项目规模、项目前期成本、项目营销及推广定位策略。 商业地产开发商风险显现： 2012年以后的商业地产市场显得火热，由于住宅的限购，许多开发商与投资者也转向商业地产，随之越来越多的商业地产面临竣工交付，供应过剩危机重重。其中，部分城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。 做商业地产的开发商，在2015年他们会遇到重重风险。现在商业地产已经进入了精耕细作的时代，而不同与以前粗犷的买卖方式，截至现在全国却已有大量的空置商场，随着商业地产热潮的惯性，这样的情况仍然会持续下去。 市场概况1 2015年以后的中国商业地产 重开发，轻运营造成空置率高，资金回笼慢 对于商业地产开发商，他们所要做到的不仅仅只是解决资金的问题，也需要配备符合现代商铺与顾客消费理念的需求，且拥有专业性人才的条件。目前太多的开发商仅仅只做到了招商，却忽略了后期的运营，才造成了空置率较高的情况。 中国购物中心将会以每年300家的速度增长，预计到2015年，中国购物中心总量将达到4000家左右。。 总体而言，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。 点评：商业地产的热潮将如惯性般继续向前，2015年商业市场依旧火热，风险也随之放大。 市场概况2 2015年以后的中国商业地产 商业地产市场，从租售并举变成自持为主： 从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。 商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。 市场概况3 2015年以后的中国商业地产 深圳商业发展概况： 近两年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，整体供应量创历史新高。万科、华润、招商、平安、深国投等集团纷纷将购物中心打造成资本博弈的重要场所，商业地产未来发展潜力巨大。 商业地产快速发展，市场供大于求，在购物中心严重同质化的情况下，我们需要为消费者提供一个具有独立的、特色的、个性化的消费体验。 市场概况4 深圳商业地产 深圳商业地产发展趋势： 专业化、个性化、体验式商业成为发展共识 与欧美等购物中心相比，我们国内的无论是质或者是量都有很大的差别，同质化相当明显。在国内商品品类供应相对缺乏的状态下，企业必须在服务和活动上下功夫，提倡运营方式的专业化和差异化，吸引顾客进场消费，从而提升商业竞争力。 市场概况5 深圳商业地产 龙岗商业发展概况： 龙岗区在深圳是个另类的区域，相当于内地的三四线城市，却拥有着数量较大且仍然不断增长的商业地产，国美、沃尔玛、苏宁、华润等大卖场、百货店、专业市场，一个都不少。但龙岗的商业地产整体发展并不成熟，整个商业地产市场的真正繁荣还有很长的路要走。 商业地产简单来说，需要进行细致的产品分析，需要制定详尽的策略研究，就这两者而言，龙岗与深圳传统市区即原来的关内的罗湖、福田、南山区域相比，有着较大的差距。在龙岗，商业项目的定位往往不尽如人意，前期的调查工作不坚固，怎么能撑得起后期那么庞大的高楼大厦？其次龙岗的商业项目比较集中，商业扎堆化现象严重，有些商圈甚至就是几家“巨头”在竞争，其他项目所占份额很小，缺乏整个圈子一体化繁荣的凝结点。另外龙岗的商业项目缺乏特色，都在说差异化经营，到底差异在哪里？独一无二的特色在哪里？谁都不知道。 市场概况6 深圳龙岗中心城商业地产 本项目地块概况： 市场概况7 深圳咖啡市场位置分析 本地块周边商业项目集中：东方茶都龙东义乌小商品市场布吉义乌小商品市场电子世界2家 建设市场N家 其他各类专业市场 1、中国咖啡消费市场10年高速增长，每年增长速度为15%以上，在全世界实属罕见，而国际发达国家市场每年增长速度