商业地产定位攻略要点解读.ppt

商业地产定位选址攻略 优韬商业顾问机构 前言 亚洲购物中心协会统计数据显示， 截止2011年底中国购物中心已有2542家，预计未来4年将新增1300多家，比2001年增长893%。 欧洲人均购物中心面积2.2平米；香港人均购物中心面积1.4平米；中国大陆一线城市人均购物中心面积在0.1~0.6平方米之间。 关键词：商业地产-城市发展-基础 商业规划-商业地产-环节 业态定位-商业规划-核心 商业地产定位分析 业态定位 功能定位 品类定位 客群定位、客层定位 商圈定位 模式定位 形象定位 策略定位 商业选址5A法则 影响商圈大小的因素 人口与购买力分析 消费饱和指数分析 IRS＝C×RE／RF IRS——商业圈的零售饱和指数 C——商业圈内的潜在顾客数目 RE——商圈内消费者人均零售支出 RF——商圈内商店的营业面积 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为： IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。 目标消费者特征分析 商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份。 居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主。 高中以上文化水平的居民应占大部份。 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 人均月收入应在1000元以上。 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 购物频率在每周2-3次左右。 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。 核心消费群 中心消费群 辐射消费群 业态对比分析 业态对比 购物中心选址分析 专业集成店选址要求 家居商场选址要求 电器类专业集成店 仓储式大型超市 仓储式大型超市选址要求 仓储式大型超市选址分析 仓储式大型超市选址分析 便利店选址要求 餐饮休闲娱乐业态分析 餐饮类品牌选址要求 餐饮类品牌选址要求 餐饮娱乐类品牌选址要求 必胜客选址要求 古琦（英文名：Gucci ） 意大利殿堂级时尚品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、商务正装、服饰；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰 品/化妆品：饰品、珠宝； 主要网点：北京，上海，天津，石家庄，长春，沈阳，大连，青岛等地 客单消费：500-10万元 目标人群：崇尚奢华的高消费阶层 店铺总数： 31家 开店方式： 直营，加盟 迪奥(英文名：Dior) 法国著名时尚消费品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰；饰品/化妆品：化妆品、香水； 主要网点：全国 客单消费：200-5000元 目标人群：高等收入群体 开店方式： 直营，代理 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街，专业市场 路易威登 (英文名：Louis Vuitton ) 箱包和皮具领域世界第一品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、商务正装；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/ 化妆品：饰品、珠宝、手表； 主要网点：北京 上海 长春 成都 香港等 客单消费：500-5万元 目标人群：崇尚奢华的高消费阶层 开店方式： 直营，代理，加盟 选址要求 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁，合作 需求面积： 100-1000平米; 合同期限： 5年以上 普拉达 (英文名：Prada) 国际著名服饰品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰、内衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、手表； 主要网点：香港，广州，北京，上海，武汉，西安，杭州，大连，重庆，丽水等城市 客单消费：800-8万元 目标人群：白领阶层为主的成熟消费群体 开店方式： 直营 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 100-500平米; 合同期限： 3-5年 门面宽：不少于4米。 普拉达 (英文名：Prada) 国际著名服饰品牌 业态：服装/服饰：男装、女装、服饰、内衣；鞋/皮具/箱包：女鞋/女靴、男鞋、皮具、箱包；饰品/化妆品：饰品、手表； 主要网点：香港，广州，北京，上海，武汉，西安，杭州，大连，重庆，丽水等城市 客单消费：800-8万元 目标人群：白领阶层为主的成熟消费群体 开店方式： 直营 首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁 需求面积： 100-500平米;