中国房地产的未来(上)重点解读.docVIP

中国房地产的未来 ----给房地产从业者们加油 中国房地产产业的辉煌发展能走到今天，是得益于中国计划经济的转型，得益于人民生活不断改善需要，得益于社会保障制度的顶层设计的不够完善，得益于民间投资空间的极度狭窄，得益于中国传统的家庭观念。 中国房地产产业的辉煌发展能走到今天，是因为其在拉动国民经济快速发展时成为资源整合的龙头，是因为其带动了就业，是因为其成为快速聚集财富风险最低的投资行业。 那么，中国房地产产业还能走多久，还能风光依旧吗。 从表象上看，中国许多城市的住宅用房基本供大于求，别说存量房的大量待消化，就是已经交付的房屋，星星点灯也不在少数。除了北上广深等人口流动巨大的城市对出租房屋的需求较大以外，二三线城市空置房过半都不为夸张。 为什么会这样呢，是中国人都安居乐业了吗，是中国的居住房屋供大于求了吗，依然不是。有多少中国人还居住在危房之中，有多少中国人还拥挤在低矮潮湿的没有完善的市政配套的棚户之中，有多少中国人还窝居在工厂的上下铺上，又有多少中国人合租在一个狭小的缺少安全保障的空间之中，又有多少失地的农民因为无力适应高成本的城镇生活而无可奈何的终老于山野。 究其原因： 一、房地产企业需要健康地发展。 现在做房地产如同在农贸市场摆摊一样容易，有钱买块地，然后，几个朋友、同学、表兄弟，再在网上找个女秘书，聘几个工程师、会计，就可以开张啦。 仅仅一个保定市，近几年被注销的房地产开发企业就多达2570家，可以想像，全国有多少家企业是真正地在做房地产开发的营生，绝大多数是在利用政策和关系，在做程序合法的套利生意。 根据国家统计局的数据，截止2013年底，全国注册的房地产企业多达91444家，2014年居住用房（住宅+别墅+公寓）全国年竣工量761.9万套，按现有的企业总数计算，每家房地产企业年平均竣工83套，显然这个算法是不合适的，但也反映出一些问题。中国有多少家房地产空壳公司或休眠的公司的存在。 至2014年底，按中国现有人口计算，平均每1500个中国人就拥有一家开发企业。房地产开发企业在册的管理人员占全国总人口约2%。如果这些企业全部进行实质性项目开发，每年每家公司开发一个5万平方米的住宅小区，一年就能让每个中国家庭住上新房，可近15年（2000年～2014年）实际竣工只有区区的435万套/年平均。政府应该认真地想想，这样多的开发企业在给地方政府创造数据上政绩的同时也是资源的巨大浪费呀、他们不仅消耗各种社会资源，也容易产生行业假繁荣的现象。 更可怕的是有许多企业仅仅做土地资源的买卖，根本就不做实质性的开发，他们利用各种手段，形成土地资源的局部垄断。然后，再通过转让或合作来升值地价。等于用所谓的公开竞争的方法合法取得土地使用权，然后再在无形的“黑市”进行交易来获取高额的利润，这在行业内应该不是什么秘密了，谁家开发企业没有被邀请陪标或邀请别人陪标来竞拍土地呢。土地就这样形成实质性的失控。最后，买单的是小业主，一帮可怜的为生存奔波的劳苦大众。 房地产企业需要用市场的手段进行整合，优胜劣汰，政府要从顶层设计开始做好房地产市场的良性运作，因为居住建筑关系到民众的生命财产的安全，关系社会的安定，关系整个民族的生存质量，关系到社会的物质与精神文明标准，关系到最基本的人权。 用于商业开发的土地决不能让自然人进行买卖转让，社会主义制度下的土地，不能成为商品，也不能变相地成为商品。对土地的粗犷野蛮的开发时期已经过去，制定准入门槛的时机已经成熟。 土地的使用政策不能成为法律的防碍。比如土地使用权25～70年的划分。现在的《物权法》也说不清这些奇怪的年限引来的一系列困惑。国家制定的一些标准、规范有时也令人费解，建筑物设计使用年限规定为50年或100年，也不知用什么样的科学方法来测定的，几十年来没有人过问这样一个问题，伪科学就在这个特别需要科学来验证的建筑技术领域中横行了这么些年，请问建设部标准司的专家们，为什么是50年而不是63年或205年？依据在哪。 扯远了，想说的话太多，拔起萝卜带起泥，还是回来说说中国的房地产还能火多久吧。 二、中国未来还需要源源不断的建设居住用房，中国住宅房地产开发还有至少30年的辉煌。 2000年到2014年15年间，房地产开发的居住用房（住宅、别墅、公寓）竣工量7466万套。按现有的城镇人口7.4916亿，农村人口6.1866亿，城市户均3.2人（参考北京标准）计算，目前城市需要继续配套改造的居住用房依然需要1.5946亿套；依据中国人口战略发展计划，十二五末，中国人口总量13.9亿人，人口城镇化指标60%，说明尚有8500万人口进城生活，就是说，在不太长时间内还需要1.86亿套居住用房供人民进城居住。按2013年的年开发竣工量，让所有中国人搬出贫民窟走向现代生活居住环境，尚需要开发32年。要等待到32年后，全体国