今久广告北京绿地中央广场度推广题纲总结摘要.pptVIP

绿地中央广场2011年度推广题纲 今久广告第五事业群2011年1月 一、市场动态：“商改住”的热与冷 二、绿地中央广场价值梳理 三、M1推广及成交客群分析 四、2011年度待售产品推广思考 Content 2010年北京商住房意外蹿红现象 40-50年产权项目频现“日光盘”1、北京石景山万达广场的北方中惠国际中心，10月7日开盘当天已售罄；2、东三环外西大望路的时代帝景，推出400套房源，已有购买意向的客户排 了4000多人；3、12月13日，中弘·北京像素发出公告，已实现签约面积154286.8平方米， 预计将带来净利润约8亿元。 4、在住宅项目存量房不断上升的情况下，50年产权的商业项目却是出一套 卖一套，新政后存量基本没有增加。 “限购令”“限贷令”下为何蹿红 商改住项目频现，打“限购令”擦边球1、在“限购令”、“限贷令”双管齐下对住宅市场进行严厉调控的背景下，以商 业立项的房子却可以“逍遥法外”，不仅能购买多套而且还能贷款。2010年 下半年，全市已有56个非住宅项目拿到预售许可证，比上半年翻了一番；2、自2010年5月初北京实施“限购令”以来，立项不属于住宅的“商改住”项目因 为依然可以贷五成款，并且不受住宅“限购令”影响，受到投资客的青睐； 新政下投资客的“住转商”行为 新证下，投资客从住宅转战商用1、2010年4月以来的住宅市场系列调控政策非常明显地抑制了住宅市场的投机及投资需求，在没有更好的资产保值渠道下，大部分投资者转战非住宅项目；2、二次调控截至10月31日，商业地产期房签约达到了804套，相比9月上涨了近4成，而环比去年同期上涨了96.1%。而商业合计成交量为2072套，环比上涨了62.5%；同比2009年同期902套，上涨了129.7%。 ——数据来源：北京房地产交易管理网 2011年北京全面叫停商改住项目 继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后,北京市住建委近日又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》,要求已建成的非住宅项目（包括商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等 ）禁止擅自分割,从而全面叫停“商改住”项目。 此外,住建委还要求,房地产测绘机构应当按照规划许可内容,和规划部门存档备案或经施工图审查机构审定的图纸,对非住宅项目进行测绘。由于测绘是办理房产证的必须条件，已经建成的非住宅还想当住宅买的出路被卡死。 市场小结 1、“商改住”项目不限购不限贷，虽然首付50%，比起全款来，购买门槛还 是低得多，不能一次付清全款的购房者也能承担；2、此类项目具备商业办公用途，租金比较高，会超过周边住宅不少，从 租售价格比的角度看，比较适合投资出租；3、除了投资客，购买此类项目的也不乏自住型客户，普遍的高层高性价 比更好，尤其是LOFT项目，全面叫停住改商后，未来产品供应更加稀 缺，会吸引更多购房者前来购买，销售情况或将比以前更好； 4、从2010年5月“禁酒令”动摇了一部分购买者的情况来看，本次的“全面叫 停”势必也将影响购买信心，购房者将会更加关注项目区位、产品性价 比、项目商业配套等硬性增值指标。 两次“禁止”出台，非住宅市场悄然变色；但其影响不会在房地产市场全面扩大；购房者更看重高价值回报，保值增值潜力成为促成交的重要砝码；在中央广场已形成的价值基础上，在19号地销售样板M1的成功营销基础上，2011年19号地soho类产品推广思路为： 继续市场热捧的销售奇迹 2011年待售产品的推广思考 以中央广场综合价值 为核心竞争力 借鉴销售样板M1 成功的营销推广手法 一、市场动态：“商改住”的热与冷 二、绿地中央广场价值梳理 三、M1推广及成交客群分析 四、2011年度SOHO产品推广思考 Content 绿地中央广场全价值构成 城市综合体 地铁4号线 产品品质 香颂俱乐部 西斯莱销冠 绿地品牌力 繁华价值基础 未来价值基础 精工细作价值基础 精英社交价值基础 市场美誉价值基础 品牌价值基础 绿地中央广场 全价值构成 区域新城典范 核心竞争力凸显 西斯莱销冠 绿地品牌力 香颂俱乐部 产品品质 地铁4号线 城市综合体 繁华价值基础——24H活力城 拥有全天充满活力的新型综合性区域中心： 1、3万平方米多功能写字楼/个性化创业中心； 2、3.5万平方米全精装青年公寓； 3、10万平方米多元化商业设施（大卖场、健身馆、电器卖场、儿童游乐场、香颂俱乐部、影城、大中型餐馆、茶庄、酒吧、精品店等） 西斯莱销冠 绿地品牌力 香颂俱乐部 地铁4号线 城市综合体 产品品质 未来价值