金色漫香林项目营销策略摘要.ppt

针对客户需求，完善区域内教育配套，尽快落实时间节点 规划中项目配建幼儿园及24班中学各一所，区域周边无优质教育配套。而由本项目驱车至最近中学需要进入亦庄中心区，接送子女上下学成为家长负担。 教育配套的引进迟迟不能得到落实，将影响客户的购买，导致客户犹豫、流失。 建议： 尽快落实引进学校时间节点，及时发布信息。促成项目淡季营销推广。 建议引进知名幼儿园及重点中学，需有一定品质及知名度。 24班中学（规划中） 幼儿园（规划中） 三羊小学 小大人艺术幼儿园 配套落地 2009年项目总体营销策略 充分展示项目低密度生活特质 针对中间层产品促销，提升性价比 维持推广力度，优化费用投入 教育配套价值落地 包装展示 配套落地 推广 促销 说辞调整 　 数量总计 路牌 网络 报纸 广播 期刊杂志 看房团 展会 DM类 短信 其他 （框架/楼市地图） 巡展 路过 老客户推荐+朋友介绍 中冶团购 来电量 5672 620 893 203 533 20 3 20 490 2538 9 11 130 199 3 来访量 1741 237 163 21 11 2 28 8 51 31 1 14 955 172 47 推广费用 （万元） 1336 350 312 200 107 85 85 82 45 35 25 10 - - - 优化渠道，合理配置推广费用 2008年推广渠道来电、来访量与费用一览表： 广播、期刊杂志、框架/楼市地图、巡展推广效果不明显 备注：展会无最新统计 存在的问题 老客户推荐上门量太少 推广关键举措 由于成交客户获知信息渠道暂无统计数据， 故仅从来电、来访量上评估分析—— 取消框架/楼市地图推广 减少期刊杂志的投入，建议在关键节点作适当宣传； 取消巡展费用，建议作不产生场地费用巡展； 降低广播推广频次，如隔天重复时间频段，或减少每天频次 建议将节省的费用投入到现场包装展示，并提高老客户推荐优惠力度，充分挖掘老客户资源 推广节点控制 12月 2月 4月 6月 8月 10月 关键节点 节点配合 推广主题 教育配套资源确定 园林展示区开放 一期交房，首批业主入住 上下五环路整修完毕 项目南侧道路施工完毕 一期准现房展示到位 道路展示包装 新闻发布会 丰富销售说辞 宣传推广配合 “金色漫香林与XXX学校携手托起明天的太阳” 工程完工 看房通道到位 宣传推广配合 “金色漫香林一期园林迎春绽放，欢迎品鉴” 道路展示包装 建筑立面呈现 整体工程收尾 宣传推广配合 “金色漫香林，一期入住倒计时” “金秋十月，金色漫香林喜迎一期业主入住” 一期整体工程完工 宣传推广配合 2008年 2009年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 08年12月 关键节点 上下五环道路修整完毕 上项目道旗或围挡 节点配合 项目地块 五环路 上五环 下五环 售楼处 2008年 2009年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 09年2月 关键节点 教育配套资源确定 节点配合 举办新闻发布会：对外公布项目引进知名学校； 丰富销售说辞：增加关于引进学校的销售说辞； 宣传推广配合：突出项目教育配套的引进； 推广主题参考 “金色漫香林与XXX学校携手托起明天的太阳” 2008年 2009年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 09年4月 关键节点 园林展示区开放 节点配合 园林工程完工，对外开放； 由园林展示区到样板区通道搭建完毕,展示包装到位； 宣传推广配合：发布园林展示区开放信息，突出实景展示； 推广主题参考 “金色漫香林一期园林迎春绽放，欢迎品鉴” 2008年 2009年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 09年6月 关键节点 项目南侧道路施工完毕 项目地块 五环路 项目南侧道路 售楼处 节点配合 上项目道旗或围挡 2008年 2009年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 09年8月 关键节点 一期准现房展示到位 节点配合 一期建筑外立面工程完工 道路、园林进入收尾工程阶段 报广、户外等推广渠道全面发布项目准现房展示信息 推广主题参考 “金色漫香林，一期入住倒计时” 2008年 2009年 12月 2月 4月 6月 8月 10月 12月 09年10月 关键节点 一期业主入住 节点配合 一期达到交房标准 道路、园林展示全面完工 宣传推广方面全方位发布项目一期入住信息 推广主题参考 “金秋十月，金色漫香林喜迎一期业主入住” 2008年 2009年 2009年项目总体营销策略 充分展示项目低密度生活特质 针对中间层产品促销，提升性价比 维持推广力度，优化费用投入 教育配套价值落地 包装展示 配套落地 推广 促销 说辞调整 08年12月 09年2月 3月 4月 …… 10月 5月 时间节点 促销 活动 推出特价房源 确