物业工程指导文件要点分析.docx

SMS 01-06-001 版本号：A/00 -  PAGE 3 - 物业前期介入控制程序 1.目的 规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。 2.范围 适用于各子（分）公司对拟接管物业的前期介入工作。 3.职责 3.1前期介入小组负责制定前期介入工作计划，并具体开展前期介入工作。 3.2子（分）公司总经理负责组建前期介入小组，并对前期介入工作进行指导和监督。 4.方法和过程控制 4.1总则 4.1.1物业管理前期介入是指公司在接管物业以前，就参与物业的规划和建设的过程。包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.1.2前期介入主要分四个阶段实现：项目规划设计阶段、施工图设计阶段、项目施工阶段、营销配合阶段，四个主要阶段结束后配合开发商进行竣工验收。 4.1.3物业管理前期介入工作必须有计划、有步骤的进行，做到充分、严密、细致。 4.2项目规划设计阶段介入 4.2.1在项目规划设计阶段，子（分）公司总经理负责组织各业务主管和专业人员对项目规划设计进行评估。其主要任务是： 1）将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析； 2）通过调查3 个以上当地类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病； 3）从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。 4.2.2各子（分）物业公司将以上问题整理，并以书面的形式提交给项目开发公司设计部门。 4.2.3若该项目尚未组建物业服务机构，则由物业总公司负责项目规划设计阶段介入。 4.3施工图设计阶段介入 4.3.1在施工图设计阶段，子（分）公司总经理负责组织各业务主管和专业人员对施工图纸进行审查、讨论。其主要任务是： 1）从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向开发公司设计部门提出合理的建议和意见。 2）通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，以便开发公司在设计中关注并避免。 4.3.2各子（分）公司根据4.2.2条将施工图设计中存在的问题以书面的形式提交给项目开发公司设计部门，并与其进行沟通，跟踪其处理结果。 4.4项目施工阶段介入 4.4.1在项目施工阶段，子（分）公司应成立前期介入小组，成员一般为2-5人，专业人员搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。 4.4.2前期介入小组的主要任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向开发公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作。 4.4.3在项目施工过程，前期介入小组若发现问题应及时以书面的形式向开发公司提出，同时应与开发公司的相关部门及人员沟通，寻求改进措施。 4.5营销配合 根据项目开发公司具体提出的配合要求，在物业销售过程中各子（分）公司有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。 4.6竣工验收 4.6.1各子（分）公司应组织相关技术人员协助开发公司完成竣工验收及检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。 4.6.2工程管理部应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并将发现问题与开发商进行沟通解决。 4.7在前期介入过程中，凡物业公司提出的意见和建议均以书面的方式传递给开发公司，并指定专人负责跟踪落实。 4.8所有前期介入的资料由子（分）公司综合管理部统一进行归案、保存。 5.附则 5.1总公司综合管理部负责本程序的解释和修改。 5.2各子（分）公司可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报总公司备案。 5.3本程序自2009年3月1日起生效施行。