中山商贸城广告策划书.doc

中山商贸城招商策划报告 ? 目 录 第一部分 项目定位 一、项目分析 二、项目定位 ? 第二部分 市场经营分区 一、市场经营业态选择 二、市场经营分区 ? 第三部分 市场招商总策略 一、租金策略 二、招商政策策略 三、招商执行策略 四、招商利益点整合 ? ? 第四部分 招商执行计划 一、正式招商时间 二、招商工作安排 ? ? 第五部分 招商准备工作 一、政府支持 二、现场包装 三、招商宣传资料准备 四、户外媒体运用 五、相关文件 ? ? ? 第一部分 项目定位 ? 一、项目分析 ? 1、项目简介 ? 2、项目周边环境 项目北面为高安市主要商业街——中山路 项目东面为高安市到周边乡镇的主要交通要道——桥南路 项目南面、西面为住宅区 ? 周边商业配套情况： □????? 高安城南车站：位于桥南路，距本项目约200米，为高安市通往市外及周边乡镇的主要中短车站，线路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟树，高安——龙潭，高安——杨圩，高安——五桥，高安——石脑，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符。 □????? 公交线路：2路，南浦——信息部——涂家庄——连锦桥——人民医院——十字街——牛场——左桥加油站；3路，水果批发市场——长途汽车站——瑞西宾馆——劳动大厦——人民医院——上游瓷厂。 □????? 银行：工商银行，位于中山路路，距本项目约50米；信用合作社，位于中山路、朝阳路，距本项目约60米；建设银行、农业银行、中国银行，位于筠泉路，距本项目约700米。 □????? 邮局、电讯局：位于筠泉路，距本项目约800米。 □????? 综合办证营业大厅：位于筠泉路，距本项目约700米。 ? 3、项目优势分析 □????? 地段优势。位于城南商业次成熟地段，周边商业氛围浓厚。 □????? 规模优势。市场内共有商铺592间，一层商业面积约17500 M2，规模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商业聚集效应。 □????? 规划优势。虽然本市场在规划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“休闲广场”的规划理念在高安市还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力。 □????? 交通优势。项目临近高安市城南的两条主干道：桥南路和中山路，交通通达性好，商业辐射城区和周边乡镇（城南客运站）。 ? 4、项目劣势分析 □????? 项目位于中山路东端，商业氛围较之中山路西差，商业氛围有所减弱，商业价值逐步降低。 □????? 市场展示面不足。市场沿中山路方向被原有建筑阻挡，仅有一个18米宽主入口和一个10.5米宽次入口与中山路连通；市场沿桥南路方向被商贸城新建的建筑阻挡，仅有一个16米宽主入口和一个11米宽次入口与桥南路相通，市场入口处也缺乏开扬的广场，市场展示面不足。 ? 5、项目机会点分析 □????? 时机好。目前高安市内仅有城南中山路形成商圈，其余商业基本都是分散经营。而中山路商圈目前尚未有一个大型的、经营品种齐全的商业物业，本项目的出现正好填补了这一市场空白。 □????? 政府支持。本项目为高安市重点招商引资项目，市委、市政府高度重视，大力支持，项目被列为高安市2003年重点工程，并运用一定的行政手段将：家用电器、炊具、太阳能热水器、自行车、布匹、种子、农膜、化肥、烟花爆竹等9个业态进行“划行归市”划入本市场统一经营。 ? 6、项目威胁点分析 □????? 前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。 □????? 工程进度。本项目前期工程进度缓慢，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信息产生怀疑，对项目产生负面；另一方面被竞争对手强占了先机。 □????? 竞争威胁。目前本项目最大的竞争对手为同片区的“锦江·外滩”商业街，该项目规模与本项目相当，位置稍次与本项目，但工程进度远快于本项目，目前主体工程已基本完成，12月试营业，元月1日正式开业。 □????? 周边失败案例。与项目一街之隔的朝阳门商贸广场的“死火”给地域不大的高安市商家和投资者留下了较大的“阴影”，也给本市场的招商、销售增加了一定的难度。 □????? 商业容量。通过市场调查，高安市主要地段的商户数量为 户，中山路周边商圈（包括中山路、胜利路、筠泉路、桥南路）商户数量为 户，商户数量有限，本市场和“锦江·外滩”商铺的相续落成，同一地段新增加商铺数量近1200间，如此庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。 ? 对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： ★????? 突出市场的地理位置，以高安市的“黄金商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值； ★????? 突出市场的规模环境，以“一站式购物公园”来定位市场