慧宁家园2012年营销方案0327.pptVIP

锁定目标客群 8-10月份执行方案及工作内容 阶段目标： 1 实施手段： 2 6 7 8 9 10 12 3 阶段策略： 以活动缩小客群范畴，以价格测试试探客群 11 锁客期 1、认筹金形式确立（建议认筹金4万） 2、特色活动结合常规客户活动展开。 营销计划——战术计划 营销计划——战术计划 攻略三 引爆——开盘 目标：集中开盘完成全年销售任务95%（约计8500万） 1、大量蓄客，集中引爆，限量发售，超值入市； 2、为了达到开盘热销目的，首推品类较适中、总价较低的房源； 3、开盘必优惠，推出必升值的价格对比与快频快跑的价格提升策略相辅； 4、采取全天候开盘方式，形成市场热点及炒作点。 推盘原则： 从2号楼选出约1.14亿货值，105套，采取暴力营销，去化70％ 目的： 攻略四 关注——旺销延续 目标：完成全年销售任务 推盘策略： 1、今年只推105套房源上市销售，目的是控制价格成本、同时体现稀缺性、快速去化、迅速去化蓄水客源，在短期引起市场的关注度； 2、完成推量的70％即完成全年销售任务约8500万元；通过开盘旺销余热达成完成全年任务的5%％约500万元；共完成全年任务100％； 3、项目第一次开盘起到树立项目品质标杆、拉升后期推出房源价格的作用，同时完成全年任务。 目的： 以量定价、限量上市，客源的大量蓄水与暴力营销是前两阶段销售的保障，后阶段为2013年进行铺垫； 前阶段为毛坯入市，降低总价门槛，凸显升值潜力；开盘后以拔高价格来巩固前期成交客源，并为2013年价格利润做好坚实的铺垫。 营销计划——战术计划 销售9000万、回款4000万 成销及回款 4月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1、开盘，完成销售任务8500万, 11月初预计回款约3800万 2、11月完成销售额约400万 11月末预计回款约110万，共计回收资金3920万 3、 12完成销售金额约100万， 12月中预计回款约90万，共计回收资金4000万 截至2010年12月末，销售额完成9000万确保回款4000万 开盘 建议开盘均价13500元/㎡ 营销计划——战术计划 2012年销售计划 建议推量及去化率 推出2号楼西侧房源，105套，总建面8408.38平米，按照均价13500元/平米，总货值约1.14亿。 目标：完成70％去化。 2号楼平面图 户型名称 建面 朝向 类型 层数 户数 2-A 70.94 西北 两居 3-32 30 2-B 83.42 西南 两居 3-32 30 2-C 85.26 南 两居 3-32 30 2-A 72.78 西北 两居 1--2 2 2-B 86.49 西南 两居 1--2 2 2-C 88.37 南 两居 1--2 2 2-A 70.94 西北 两居 33-35 3 2-B 84.36 西南 两居 33-35 3 2-C 86.2 南 两居 33-35 3 合计 8408.38 　 　 　 105 推广计划——推广思路 总体推广思路 打造稀缺理念，制作火爆氛围 总体思路：火爆营销是以高效快速著称，这也是整体推广思路的核心，本项目将以快速的线下活动为主，重要节点轰动性活动，配合上线多内容、多方向组合的高效的宣传，营造火爆氛围。 吹响项目的号角！整个项目的开端，树立形象的开端，创造良好口碑的开端，是整个项目的基甸！ 快：快速时效性投放。 准：精准投放，针对目标群。 长：项目总体风格的长期延续性。 引爆方式：通过线下的火爆式动作营造气氛。 样板间启动仪式、开盘，以及事件性活动集中引爆。 推广计划——主要投放手段 6 4 5 7 8 9 10 12 筹备期 蓄客期 火爆期 持续期 原 则 目 标 手 段 整体性工作的重要部分，后续工作的基础 对之后工作的计划，完成前期准备工作，销售物料到位 达到全城亮相的目的，树立品牌形象、项目未来升值的预期， 项目亮相，大量蓄客，引起关注 售楼处开放，打造品牌形象，区域为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。 媒体组合： 短信、网络广告、DM直投、及事件活动 集中媒体，同时引爆，引发轰动效应。 营造火爆气氛，促进销售 主流媒体的立体式宣传。同时精准媒体作为补充， 媒体组合：纸媒、网络、DM、短信多形式媒体同时进行投放 保持市场温度，对品牌、生活理念、保值升值等方面内容进行宣传 项目调性拔升 售楼处开放 开盘 11 从网络上释放项目信息 项目围挡出街及中山路道旗出街 网络、精准、与户外为主。加强老客户活动。 锁客期 针对