房地产销售基础知识20100412.ppt

新乡公司：宋冰 2010年4月12日 18、透视图：将各案外观立面以美化写意方式不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销售现场上者，称为透视图。 19、销售海报：销售海报是商品现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全貌、结构户型图，及文字说明，主要突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。 * 房地产销售基础知识 房地产名词 销售媒体和工具 二手房交易知识 1、房地产：主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移动，因而又称为不动产。房地产市场与国家宏观调控息息相关（宏观经济、行业政策、土地政策、金融政策、税收政策等）（GDP、人均收入、CPI、加息、第二套房贷款政策等）链接：平抑房价的十个措施 2、房地产三级市场的划分：一级市场（土地市场）；二级市场（增量房市场，商品房市场）；三级市场（存量房市场，二手房市场） 3、商品房市场划分（住宅、非住宅）（多层、小高层、高层、别墅、经济适用房；商业、办公、车库、地下室、仓储及其它用房，面积段，总价段，户型等） 4、土地使用权：使用国有土地所使用的权利。土地使用权出让年限：（最高年限）1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）商业、旅游、娱乐用地40年；4）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；5）综合或其他人用地50年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权（物权法07年10月1日开始实施，土地租约到期后，自动续租） 一、房地产名词 5、房产证：房屋所有权证，注意事项为建成年代，抵押信息，共有人信息等（不同于土地使用权证） 6、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内 7、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 8、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和 9、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积之比；别墅容积率一般在1.3以内，多层容积率一般在1.8以内，小高层在2.5以内，高层在2.5以上；(限制小区人口密度比) 10、楼间距：板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于1.2。 11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率；一般新建社区绿地率在35％左右 12、得房率(公摊系数)：套内使用面积与建筑面积比 13、日照间距：建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求，以冬至日（太阳距地球最远）为计算依据，透过前栋楼照在后栋楼一层的日照时间不能低于1小时 14、中线：指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样 15、层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为2.8米 16、净高：本层楼地面与本层顶的高度净高+楼板厚度=层高 17、承重墙：指支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响 18、非承重墙：指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响 19、房型：指几房几厅几卫几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开，干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预置板：指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用 22、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板 23、销售面积：销售面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积； 24、套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积； 25、分摊的公用建筑面积：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和； 26、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与规划地块面积之比；一般为30％－40％； 27、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大； 28、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0—3.9米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性； 29、商品房面积误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： ⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房